Jika anda baru untuk perniagaan hartanah atau baru ke kawasan itu, dapatkan bantuan. CMA bukan hanya matematik perbandingan. Pengetahuan menyeluruh tentang dinamika penjualan harta tanah di kawasan tertentu diperlukan untuk membuat pertimbangan berdasarkan data yang dikemukakan. "Hartanah adalah tempatan" adalah sebutan terkenal kerana ia adalah benar, dan anda mesti belajar tentang pasaran tempatan anda.
Dalam erti kata lain, anda perlu mengetahui sesuatu mengenai pasaran anda dan mengapa rumah di satu kawasan menjual secara berbeza dan untuk harga yang lebih tinggi atau lebih rendah daripada rumah yang setanding di kawasan lain.
Hanya membandingkan nombor tanpa mengetahui tentang kawasan kejiranan dan hartanah boleh menjadi bencana. Aktiviti tunggal yang paling penting dalam CMA adalah pilihan sifat yang setanding.
Harta yang Dikumpul dengan Sempurna
Apabila memilih sifat yang anda anggap sebanding dengan harta subjek anda, pertimbangan penting termasuk:
- Secara statistik, jualan yang jauh di atas atau jauh di bawah sebahagian besar kumpulan adalah suspek. Mungkin ada alasan yang sah untuk penyelewengan. Jika anda mempunyai comps baru yang mencukupi, buanglah harga jualan yang terlalu tinggi dan terlalu rendah.
- Pastikan anda boleh membenarkan comps tidak digunakan. Jika anda membuat keputusan yang setanding tidak sesuai, ada sebab yang baik. Jika anda ditanya kemudian oleh klien anda mengapa anda tidak menggunakan rumah tertentu, anda akan dapat menjawab dengan jujur dan membenarkan tindakan anda.
- Tarik harta setanding dari kawasan subjek atau sedekat mungkin. Sekiranya tidak mustahil untuk mencari tempat yang mencukupi di kawasan kejiranan yang sama, maka menggunakan beberapa dari persekitaran yang sama di bahagian lain bandar mungkin diperlukan.
- Gunakan perbandingan yang dijual yang tidak terlalu tua. Tinggal sebagai bingkai masa semasa yang mungkin. Di pasaran cepat, ini mudah, tetapi tidak begitu banyak apabila jualan perlahan. Jika anda perlu kembali lebih dari dua atau tiga bulan, anda mungkin perlu membuat beberapa penyesuaian subjektif untuk jangka masa panjang. Ia tidak mudah, kerana tidak ada peraturan bagaimana untuk melakukannya dengan tepat.
- Apabila kuantiti dibenarkan, gunakan jenis pembinaan yang sama sahaja. Satu contoh boleh jadi harta subjek anda menjadi satu cerita di rumah dan banyak comps adalah dua cerita. Dengan populasi penuaan kami, banyak warga tua akan mencari kisah tunggal di rumah, jadi mungkin lebih banyak permintaan
Melaraskan Nilai untuk Perbezaan Harta
Apabila membandingkan sifat yang serupa, selalu ada perbezaan. Pastikan untuk menyesuaikan anggaran nilai subjek anda untuk perbezaannya daripada sifat-sifat setanding:
- Tambah atau tolak nilai untuk perbezaan dalam saiz lot atau kawasan.
- Lakukan perkara yang sama untuk perbezaan ciri, seperti bilik tidur, bilik mandi, garaj, dll.
- Lihat perbezaan pembiayaan yang boleh mempengaruhi harga jualan. Pembiayaan penjual kadang-kadang boleh menyebabkan harga yang lebih tinggi dibayar untuk harta yang tidak berkaitan dengan nilai sebenarnya. Ingatlah bahawa keperluan ini menjadi urusniaga "panjang lengan". Tidak boleh ada situasi khas, jualan keluarga, penjualan kesengsaraan, dll.
Analisis Semasa Pasaran Kompetitif
Laporan penuh dan terperinci untuk prospek / pelanggan penyenaraian anda tidak dapat lengkap tanpa analisa pasaran yang sama terhadap sifat-sifat yang disenaraikan dan bersaing dengan rumah mereka pada masa itu. Cadangan harga senarai anda boleh diubah suai atas atau ke bawah bergantung kepada berapa banyak rumah disenaraikan di kawasan itu pada masa itu dan harga senarai mereka.
Mengetahui bahawa sebahagian daripada comps yang dijual paling tinggi datang dari tempoh yang mempunyai inventori yang sangat rendah dapat menyebabkan anda memaksakan harga anggaran harga ke bawah sedikit jika pasar saat ini memiliki persediaan yang jauh lebih tinggi. Melangkah ke arah yang lain, jika terdapat lebih sedikit rumah yang tersedia, anda mungkin dapat menyesuaikan harga permintaan anda ke atas.
Keputusan yang Dipaparkan dalam Mudah Memahami Format
Ini bukan promosi untuk "cantik". Terdapat penyelesaian perisian untuk hampir mana-mana sistem MLS yang menghasilkan laporan yang sangat digilap untuk analisis pasaran komparatif. Nilai dalam data dan tafsiran anda. Jangan biarkan kemuncak "persembahan" mengambil lebih tinggi daripada pemilihan dan penafsiran data.