Dalam subagency, ejen yang membawa pembeli sebenarnya bekerja untuk penjual sebagai subagent broker penyenaraian. Ini penting, kerana agen yang bekerja dengan pembeli sebenarnya berhutang kewajipan fidusiari kepada penjual, bukan pembeli.
Amalan ini hanya mati di kebanyakan negeri, kerana agensi pembeli menjadi lebih biasa dan kerana pembeli memerlukan seorang advokat untuk mewakili kepentingan mereka dalam transaksi. Juga, sebagai broker penyenaraian dan pelanggan penjual mereka bertanggungjawab terhadap tindakan, kesilapan, dan peninggalan subagent, ini bukan keadaan yang dikehendaki di kebanyakan pasaran harta tanah hari ini.
Kemas Kini: Perwakilan Negeri Semasa dalam Industri
Undang-undang hartanah adalah khusus negara, dan terdapat poket dengan statut dan amalan yang berlainan. Dalam sesetengah bidang peguam masih ada transaksi yang rapat. Walau bagaimanapun, kebanyakan yang saya akan bincangkan di sini ialah cara kami berlatih di banyak negeri pada hari ini.
Subagensi semata-mata tidak banyak dilakukan lagi. Broker penyenaraian tidak bertindak sebagai ejen penjual, dan pembeli tidak diwakili oleh seseorang yang mempunyai tugas kepada penjual. Mari lihat beberapa variasi perwakilan.
Kebanyakan semua negeri memerlukan beberapa bentuk pendedahan kepada klien atau calon pelanggan tentang bagaimana anda akan mewakili mereka dalam transaksi hartanah mereka. Pastikan anda memahami peraturan negara anda dan pelbagai cara untuk menjadi wakil anda. Kewajipan dan tanggungjawab anda kepada pelanggan akan berbeza dengan ketara berdasarkan jenis perwakilan yang telah anda persetujui secara kontrak.
Ejen Penjual atau Ejen Pembeli
Anda sebenarnya bertindak sebagai agen yang benar, dan di banyak negeri, ini mesti dibentangkan secara khusus secara bertulis. Anda mempunyai tugas fidusiari kepada penjual atau pelanggan pembeli anda:
- Kesetiaan: anda mesti bertindak semata-mata demi kepentingan pelanggan anda. Tiada kepentingan lain yang boleh diutamakan, termasuk apa-apa kepentingan broker atau ejen.
- Kerahsiaan: semua komunikasi sulit antara anda dan klien anda dan maklumat sulit mesti disimpan secara rahsia selama-lamanya. Pengecualian untuk perintah mahkamah wujud.
- Pendedahan: anda mempunyai kewajipan untuk mendedahkan kepada pembeli anda apa-apa sifat material mengenai transaksi atau harta itu.
- Ketaatan: anda tidak boleh melakukan sesuatu yang haram, tetapi jika ia sah dan anda diarahkan oleh klien untuk melakukan sesuatu, anda harus melakukannya.
- Penjagaan yang munasabah: mengambil pendekatan profesional untuk semua kerja untuk pelanggan dan anda dijangka menggunakan penjagaan munasabah untuk menjalankan tugas anda secara profesional.
- Perakaunan: perakaunan yang tepat untuk semua wang atau nilai-nilai lain yang diamanahkan kepada anda oleh pelanggan anda.
Broker Transaksi atau Fasilitator
Kerana hubungan agensi jarang berlaku hari ini, kebanyakan broker dan ejen bertindak sebagai broker transaksi atau fasilitator transaksi.
Anda bukan ejen, dan tugas fidusiari tidak diperlukan. Sebenarnya, anda akan menyampaikan kesetiaan, penjagaan yang munasabah, pendedahan dan perakaunan yang sama. Anda tidak dipegang setinggi standard seperti anda ketika anda seorang agen.
Liabiliti Vicarious
Saya mempunyai beberapa peguam sebagai pembeli di pasaran saya, dan saya boleh memberitahu anda bahawa mereka TIDAK mahu saya bertindak sebagai agen mereka. Anda lihat, ejen dan pelanggan dianggap sebagai satu dalam beberapa aspek. Ini hubungan yang sangat baik, dan pelanggan sebenarnya boleh mengalami masalah undang-undang dengan agen yang salah.
Anda lihat, liabiliti ganti adalah pelanggan yang dipertanggungjawabkan untuk tindakan ejen itu. Dengan mengandaikan apa-apa penipuan, tetapi kesilapan utama dibuat oleh ejen, pelanggan akan dipegang sama ada yang bertanggungjawab. Anda dapat melihat mengapa seorang peguam tidak mahu bertanggungjawab terhadap kesilapan yang boleh dilakukan oleh agen hartanah.