Pelabur hartanah, jika ia berfaedah secara kewangan, boleh mengambil gadai janji yang sedia ada dari penjual apabila memperolehi suatu hartanah pelaburan. Apabila ini dilakukan, terdapat peruntukan yang diperlukan untuk kepentingan gadai janji yang diandaikan.
Oleh kerana kepentingan gadai janji dibayar secara tertunggak, penjual akan berhutang kepada pembeli untuk kepentingan "sampai atau melalui" tarikh penutupan, kerana pembeli akan membayar bunga tersebut pada pembayaran berikutnya selepas penutupan.
Sebagaimana yang paling banyak dipinjam, kita perlu tahu dari perjanjian pembelian sama ada kita akan menjadi prorating kepada atau melalui penutupan.
- 1. Kira hari-hari minat penjual berhutang kepada pembeli.
- 2. Tentukan amaun setiap hari kepentingan tersebut.
- 3. Maju bilangan hari dengan jumlah / hari untuk jumlah keseluruhan.
Mari buat prolaan sampel. Seorang pelabur hartanah sedang menutup hartanah sewa pada 16 Julai. Imbangan hipotek adalah $ 257,505, dengan tingkat bunga 6.75%, dan kami menggunakan 365 hari kalendar hari. Kami akan menjadi prorated "melalui" hari penutupan. Ini bermakna penjual membayar untuk hari penutupan kepentingan.
- 1. Hari penjual berhutang kepada pembeli adalah 16 untuk 1 hingga 16 Julai.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59 dibahagikan dengan 365 hari = $ 47.62 / hari
- 3. Faedah $ 47.62 / hari X 16 hari = $ 761.92 dari Penjual kepada Pembeli
Ini akan menjadi DEBIT kepada Penjual dan KREDIT kepada Pembeli.
Mengenai Prorating dalam Urus Niaga Harta Tanah
Pengukuhan kepentingan gadai janji dalam andaian sebenarnya tidak begitu biasa, kerana andaian gadai janji tidak biasa.
Terdapat beberapa item dalam pernyataan penutup, kediaman atau komersil, yang memerlukan penarafan wang untuk memastikan pembeli dan penjual membayar saham mereka berdasarkan tarikh penutupan.
Cukai Harta
Cukai hartanah dibayar tertunggak, yang bermaksud untuk tahun sebelumnya. Prorating cukai harta mungkin adalah yang paling biasa, kerana cukai biasanya dibayar setiap tahun, bukan bulanan.
Selain itu, jika terdapat gadai janji, maka kemungkinan besar eskal cukai yang dikumpulkan setiap bulan untuk memastikan jumlah tagihan tahunan dapat dilindungi apabila diterima. Berdasarkan tarikh penutupan, pembeli akan mendapat kredit untuk jumlah cukai yang akan jatuh tempo dari hari itu kembali ke permulaan tahun cukai. Kemudian mereka akan membayar bil cukai penuh apabila perlu. Penjual secara efektif akan membayar sebahagian daripada cukai tahun kepada pembeli untuk kemudiannya digunakan pada masa cukai.
Insurans Harta
Pembeli akan bertanggungjawab untuk insurans dari hari penutupan. Penjual mungkin mempunyai prabayar insurans, jadi akan menerima kredit untuk apa-apa amaun yang telah mereka bayar meliputi hari selepas penutupan.
Sewa
Ini lebih biasa dalam tawaran pangsapuri dan berbilang keluarga, tetapi rumah keluarga tunggal juga disewa. Penutupan mestilah pada hari terakhir bulan ini untuk mengelakkan keperluan penyewaan sewa . Sekiranya ditutup sebagai contoh pada pertengahan bulan, penjual akan mengutip sewa selama sebulan. Pembeli akan mendapat kredit untuk sewa dari pertengahan hingga akhir bulan.
Ruang Komersial Lebih Kompleks
Terdapat pelbagai cara untuk menyusun pajakan komersial. Ada yang mempunyai penyewa membayar sebahagian, atau bahkan semua, cukai dan kos operasi lain.
Mana-mana yang boleh memerlukan penarafan pro, dan untuk kompleks pejabat atau pusat membeli-belah, ini memerlukan pengiraan untuk setiap ruang sewa jika berkongsi perbelanjaan dengan tuan tanah.
Saya sudah menyebutkan penyewaan sewa komersil, jadi untuk urusan runcit sewa runcit yang besar, boleh ada banyak perhitungan ini. Itulah sebabnya ada akauntan.
Hampir apa-apa urus niaga hartanah yang melibatkan jumlah prabayar atau pasca bayar akan memerlukan penarafan barang-barang tersebut pada penyata penutupan. Ia bukan sesuatu yang profesional profesional lakukan, tetapi mereka perlu dapat menjelaskannya kepada pelanggan pembeli atau penjual mereka.