Sama seperti semua peralihan pemindahan harta tanah, kita perlu tahu sama ada kita mengetengahkan "melalui" atau "hingga" tarikh penutupan, serta sama ada kita menggunakan "bank perbankan" 360 hari atau satu tahun kalendar 365 hari.
Langkah-langkahnya ialah:
- Tentukan bilangan hari dari penutupan hingga hari tamat tempoh polisi.
- Kira kos setiap hari insurans.
- Kalikan bilangan hari kali amaun setiap hari.
Mari buat proral insurans sampel. Seorang pelabur hartanah menganggap dasar insurans di atas harta sewa. Premium tahunan untuk polisi adalah $ 1350. Premium polisi telah dibayar sepenuhnya pada 12 Februari, dan penutupnya adalah pada 15 Oktober tahun yang sama. Kami menggunakan kalendar 365 hari tahun dan prorating "melalui" penutupan. Ini bermakna penjual membayar untuk hari penutupan.
- # hari dari 16 Okt hingga 11 Feb tahun depan adalah: 16 Okt + 30 Nov + 31 Dis + 31 Jan + 11 Feb = 119 hari
- $ 1350 dibahagikan dengan 365 hari = kos harian $ 3.70
- $ 3.70 kos / hari X 119 hari = jumlah prorated $ 440.30.
Jumlah ini akan di CREDITED kepada Penjual dan DEBITED kepada Pembeli.
Pro-ration dan Penyata Penutupan
Mengapa terdapat butiran mengenai kenyataan penutup transaksi hartanah yang mesti dipertanggungjawabkan?
- Wang dalam escrow - kadang-kadang perlu untuk memutuskan jika sebahagian wang yang disimpan dalam escrow untuk perbelanjaan harus dikembalikan kepada penjual atau tinggal di escrow untuk pembeli.
- Insurans - Premium insurans dibayar di hadapan, jadi penjual telah membayar untuk satu tahun penuh insurans. Pada penutupan, beberapa wang premium itu dikembalikan kepada penjual untuk sepanjang tahun mereka tidak akan memiliki harta tersebut.
- Cukai harta - Seperti insurans, tetapi ia berfungsi dengan cara lain. Katakan anda akan tutup pada bulan Jun, dan bil cukai untuk tahun ini dikeluarkan pada bulan November untuk pembayaran pada 1 Januari. Pembeli akan menjadi pemilik pada masa cukai, tetapi mereka bukan untuk keseluruhan tahun cukai. Oleh itu, penjual akan berhutang amaun yang terhutang antara penutupan dan tarikh kena cukai. Biasanya, jumlah tersebut dikreditkan ke sisi pembeli pernyataan pada penutupan dan pembeli membayar cukai apabila kena dibayar.
- Sewa - Sewaan sewa akan dibayar sewa untuk bulan pada awal bulan dalam kebanyakan kes. Oleh itu, jika perjanjian itu ditutup pada 15hb bulan, penjual telah dibayar untuk bulan penuh tetapi hanya separuh daripadanya. Pembeli akan dikreditkan untuk jumlah sewa selama 15 atau 16 hari terakhir bulan tersebut.
- Bayaran pajakan komersial - Terdapat beberapa jenis pajakan dengan struktur pembayaran yang berlainan. Ini rumit, tetapi penutupan akan memerlukan pro-ration apa yang disebabkan oleh penjual untuk tempoh pemilikan mereka dan selebihnya milik pemilik baru.
- Pajakan Ladang dan Peternakan - Selalunya ladang dan ladang boleh memajak tanah dari jiran atau dari kerajaan untuk ragut. Jika ya, apa-apa pra-pembayaran yang terpakai pada masa selepas penutupan perlu pergi ke penjual, kerana mereka tidak lagi pemilik. Pembeli akan bertanggungjawab untuk ini.
Adalah penting untuk mengetahui bahawa ini adalah amalan yang diterima, tetapi sebahagian daripada mereka boleh dirundingkan sebagai sebahagian daripada perjanjian pembelian. Mereka bukan baju besi. Terutama dengan harta komersil, profesional hartanah yang tajam boleh menjadi sangat berharga kepada pelanggan mereka dengan menunjukkan bidang perjanjian yang boleh dirundingkan jika mereka telah mencapai kebuntuan harga.