Bagaimana Menghitung Pendapatan Operasi Bersih (NOI)

Sebagai profesional hartanah yang melayani pelanggan pelaburan, anda perlu menjadi sangat akrab dengan semua kaedah penilaian hartanah pendapatan. Salah satunya adalah pengiraan Pendapatan Operasi Bersih, kerana ia digunakan dengan kadar cap untuk menentukan nilai harta.

Kesukaran: Mudah

Masa Dikehendaki: 5 minit

Ini caranya:

1. Tentukan Pendapatan Operasi Kasar (GOI) bagi hartanah:

   Pendapatan Berpotensi kasar - Kekosongan dan Kerugian Kredit = Pendapatan Operasi Kasar

1. Tentukan perbelanjaan operasi harta tersebut. Ini termasuk perbelanjaan untuk pengurusan, perundangan dan perakaunan, insurans, kebersihan, penyelenggaraan, bekalan, cukai, utiliti, dll.
2. Mengurangkan perbelanjaan operasi dari Pendapatan Kasar Kasar untuk tiba di Pendapatan Operasi Bersih. Menggunakan contoh harta dengan pendapatan operasi kasar sebanyak $ 52,000 dan perbelanjaan operasi sebanyak $ 37,000, pendapatan operasi bersih kami ialah:

   $ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Pendapatan Operasi Bersih

Peminjam komersial menggunakan kriteria kelayakan yang berbeza untuk menentukan sama ada gadai janji adalah dijamin dan berapa banyak mereka akan pinjaman terhadap harta. Pemilik pelabur biasanya tidak dinilai secara individu mengenai sejarah kredit mereka, kerana ia tidak begitu penting bagi pemberi pinjaman sebagai potensi penjanaan pendapatan harta benda yang akan digadaijanjikan.

Hakikatnya ialah pembeli rumah akan tinggal di rumah yang mereka beli, jadi pemberi pinjaman menilai kemampuan mereka untuk membayar gadai janji dan sejarah mereka membayar kewajipan hutang.

Ini keadaan yang sangat berbeza dari harta komersil, katakanlah kompleks pejabat. Pembeli membeli harta ini untuk satu tujuan sahaja; untuk menjana aliran tunai positif daripada pendapatan sewa.

Pendapatan

Motivasi untuk pembelian adalah pendapatan, jadi pemberi pinjaman ingin menilai harta berdasarkan kebanyakan pendapatan yang akan dihasilkannya.

Pasti, keadaan harta dan faktor-faktor lain memasuki kelayakan gadai janji, tetapi pendapatan adalah faktor yang besar. Sekiranya harta itu boleh memberi perkhidmatan kepada hutang (membayar bayaran gadai janji) dan masih mempunyai aliran tunai pendapatan bulanan yang diterima, maka gadai janji mungkin dimulakan.

Perbelanjaan

Sudah tentu, perbelanjaan adalah separuh daripada pertimbangan utama dalam pengiraan NOI. Adalah penting untuk menangkap semua perbelanjaan operasi harta benda tersebut. Ini boleh dan sering kali termasuk:

• Pemasaran dan Pengiklanan - Bergantung kepada jenis harta, kategori perbelanjaan ini boleh berbeza-beza. Untuk harta apartmen, sebahagian besar perbelanjaan ini akan menjadi pengiklanan untuk menghasilkan pemohon penyewa. Untuk harta runcit atau pejabat, perkara yang sama akan dikenakan, tetapi mungkin juga terdapat perbelanjaan pemasaran untuk membentangkan harta itu kepada pengguna atau pelanggan untuk penyewa.
• Pengurusan - Pengurusan profesional adalah norma untuk sifat komersial yang lebih besar. Perbelanjaan ini penting, tetapi ia boleh diimbangi banyak oleh pengurusan profesional simpanan yang boleh menghasilkan dalam operasi dan penyelenggaraan harta itu.
• Utiliti - Mereka yang tidak diserahkan kepada penyewa akan berada dalam kategori ini.
• Pembaikan dan Penyelenggaraan - Segala-galanya dari landskap untuk memperbaiki unit penghawa dingin atau lukisan unit adalah dalam baldi ini.

• Insurans - Ini juga merupakan perbelanjaan utama.

Mereka adalah kategori utama, dan terdapat perbelanjaan lain yang bergantung kepada penggunaan harta dan penyewa.

Sekiranya nisbah yang dikehendaki oleh pemberi pinjaman berdasarkan pendapatan tidak menunjukkan kelulusan, peminjam boleh mendapatkan lebih banyak wang untuk bayaran pendahuluan untuk membawa nisbah ke dalam garisan. Pendapatan Operasi Bersih adalah sangat penting dalam pemberian pinjaman komersial.

Petua:

1. Berhati-hati untuk mendapatkan semua perbelanjaan operasi ke dalam pengiraan. Perbelanjaan yang hilang akan meningkatkan pendapatan operasi bersih dan dengan itu menyebabkan pelanggan anda membayar lebih untuk harta itu berdasarkan penilaian menggunakan kadar cap.
2. Untuk pengiraan pelabur yang paling banyak digunakan dan hamparan untuk mengira mereka, ambil lin ini, untuk pengiraan 10 teratas .

Apa yang anda perlukan:

• Kalkulator
• Perincian perbelanjaan operasi yang komprehensif.

Tiada pengiraan ini adalah sains roket. Anda akan dengan cepat mendapatkan kelajuan dan dapat melakukannya atau membincangkannya secara bijak dengan pelanggan pelabur komersil.