Pendekatan perbandingan jualan adalah asas bagi CMA profesional hartanah, Analisa Pasaran Perbandingan . Ini adalah proses yang digunakan untuk menentukan nilai pasaran semasa sesuatu harta berdasarkan jualan baru-baru ini bagi hartanah yang setanding di kawasan tersebut.
Keputusan pengiraan digunakan untuk membantu pelanggan penyenaraian rumah untuk menentukan harga di mana untuk menyenaraikan harta mereka.
Para profesional hartanah juga menggunakan proses CMA untuk membantu pembeli menentukan apakah harga rumah itu adil dan selaras dengan aktivitas pasar saat ini. Ejen itu, jika teliti akan melakukan dua daripadanya, seseorang yang menggunakan sifat jualan baru-baru ini dan yang lain menggunakan sifat yang disenaraikan sekarang dan menggunakan harga senarai mereka. Ini kerana pasaran sentiasa berubah, dan mereka mahu melihat ciri-ciri setanding yang disenaraikan sekarang yang merupakan persaingan. Berdasarkan inventori dan permintaan semasa, mungkin terdapat sebab untuk menurunkan atau menaikkan harga penyenaraian yang ditentukan dalam CMA hartanah yang dijual.
Proses CMA
Terdapat proses berstruktur dalam melakukan CMA, dan terdapat beberapa keperluan asas penting :
- Sifat-sifat setanding yang terpilih sepatutnya sama dengan harta benda yang mungkin:
- bilangan bilik tidur
- bilangan bilik mandi
- saiz rakaman persegi
- saiz lot
- Ciri-ciri setanding sepatutnya hampir sama, di kawasan kejiranan atau subdivisi yang sama adalah yang terbaik.
- Tarikh jualan mereka sepatutnya terkini. Sekiranya tarikh jualan 'comparables' terlalu jauh di masa lalu, mereka sudah terlalu tua untuk menjadi tepat untuk pasaran semasa. Sekiranya tidak ada sifat yang cukup dekat untuk comps, maka bergerak sedikit lebih jauh dari jauh diperlukan.
Oleh itu, dengan itu, mari kita melihat contoh keseluruhan CMA yang mudah.
- Kami mempunyai harta subjek kami, sebuah rumah 3 BR, 2 BA bersaiz 1900 kaki persegi dengan dua garaj kereta terpasang.
- Rumah adalah di bahagian subdivisi standard yang sangat hampir sama dengan semua orang lain.
- Tiga rumah setanding ditemui dalam subdivisi yang sama.
- Dua rumahnya sangat dekat, dengan bilik tidur, mandi dan garaj yang sama.
- Satu rumah mempunyai bilik tidur tambahan dan bilik mandi separuh. Harga jual rumah itu dikurangkan dengan nilai pembinaan baru bilik tidur dan separuh mandi untuk menjadikannya sama dengan harta benda kami.
- Rakaman persegi rumahnya dekat tapi tidak tepat. Oleh itu, harga tiga comps 'masing-masing dibahagikan dengan saiz kaki persegi mereka masing-masing untuk mendapatkan harga yang dijual setiap kaki persegi. Mereka adalah purata kepada satu nombor.
- Jumlah itu didarabkan oleh 1,900 kaki persegi harta subjek untuk menentukan nilai anggaran dalam pasaran semasa.
Sekarang, bagi penjual dan profesional hartanah, ini biasanya sejauh mana mereka pergi. Walau bagaimanapun, saya mencadangkan analisis pasaran lain untuk melihat persaingan semasa, seperti yang saya lakukan untuk pembeli. CMA lain dilakukan dengan cara yang sama. Bagaimanapun, sekarang kita dapati tiga comps yang dijual dan menggunakan harga penyenaraian mereka.
Contoh pasaran ini agak sibuk, dan terdapat lebih banyak jualan daripada senarai baru dalam beberapa minggu kebelakangan ini. Inventori semasa rumah dijual adalah lebih rendah, dan harga penyenaraian tiga comps kami menunjukkan bahawa anggaran harga penyenaraian dari CMA biasa boleh ditingkatkan. Kami tetap pada tahap rendah harga rumah yang kompetitif untuk kelebihan jualan dan pergi ke pasaran.
Jadi, apa yang berbeza dalam proses dan penilaian ini? Penilai menggunakan comps juga, mungkin comps yang sama. Walau bagaimanapun, penilai biasanya bekerja untuk pemberi pinjaman, jadi kerja mereka berbeza. Profesional hartanah mahu mendapatkan harga tertinggi yang mungkin untuk penjual mereka. Penilai mahukan nilai yang meliputi pelaburan pemberi pinjaman tetapi tidak dinaikkan.