Tetapi realitinya ialah keuntungan anda daripada menjual kediaman utama anda mungkin agak kecil-jika mereka menjadi kenyataan.
Penghargaan dan Inflasi Harta Tanah
Perkara pertama yang perlu dipertimbangkan ialah penghargaan di rumah dalam konteks inflasi.
Anda mungkin terkejut menyedari bahawa penghayatan rumah anda boleh diimbangi oleh inflasi. Ini benar terutamanya jika anda tidak tinggal di pasaran harta tanah panas yang panas. Kami mendengar kisah dramatik penghargaan di beberapa kawasan di negara ini, tetapi kebanyakan orang membeli rumah di kawasan yang penghargaan tahunan mungkin tidak akan mengalahkan inflasi dengan banyak.
Pada bulan September 2007, menurut Federal Reserve Bank of St. Louis, harga jualan median untuk rumah baru yang dijual di Amerika Syarikat ialah $ 240,300. Pada September 2017, bilangan itu adalah sehingga $ 319,700. Walau bagaimanapun, apabila anda menjalankan beberapa nombor menggunakan Kalkulator Inflasi AS, beberapa penghargaan itu hilang. Daripada melihat $ 79,400 dalam penghargaan, nilai sebenar penghargaan itu lebih hampir kepada $ 33,648.
Itu masih tidak kelihatan terlalu buruk. Lagipun, nilai rumah anda telah meningkat lebih daripada $ 30,000. Tetapi jangan lupa tentang kos.
Memiliki Rumah Datang Dengan Kos Tambahan
Seterusnya, anda perlu tolak kos kepemilikan rumah dari keuntungan anda.
Katakan anda mendapat gadai janji untuk $ 250,000 pada kadar faedah 3.92 peratus. Sepanjang 30 tahun, mengikut kalkulator hipotek Google, anda akan membayar $ 175,533 untuk kepentingan. Walaupun rumah anda dihargai oleh inflasi yang diselaraskan $ 30,000 setiap 10 tahun (berjumlah $ 90,000), itu masih tidak mencukupi untuk mengimbangi minat yang anda bayar atas pinjaman.
Dan minat yang anda bayar bukan satu-satunya biaya yang anda hadapi. Ingat bahawa anda membayar cukai harta di kebanyakan negeri. Kalkulator gadai janji Pinjaman Siswa Mahasiswa termasuk pengiraan cukai harta. Sekiranya cukai harta anda berjumlah 1.5 peratus setahun, anda boleh melihat jumlah pembayaran cukai sebanyak $ 117,000 dalam tempoh 30 tahun. Dan yang tidak menganggap kenaikan cukai harta-sebagai rumah anda menghargai nilai, begitu pula cukai harta anda.
Memang benar bahawa anda boleh memotong beberapa kos anda pada pulangan cukai anda, tetapi potongan tidak mempunyai nilai yang sama seperti kredit. Ia boleh mengurangkan pendapatan dan liabiliti cukai anda, tetapi bukan pada dolar-untuk-dolar. Selain itu, menurut Yayasan Cukai, hanya kira-kira 30 peratus isi rumah merangkumkan. Kecuali anda berada di antara mereka yang membuat item, anda tidak akan melihat apa-apa manfaat cukai yang berkaitan dengan gadai janji anda.
Kos lain yang berkaitan dengan kepemilikan rumah termasuk penyelenggaraan dan pembaikan, serta insurans rumah. Anda mungkin juga perlu membayar insurans hipotek jika bayaran pendahuluan anda kurang daripada 20 peratus. Pada masa yang anda faktor dalam dekad ini, ditambah dengan faedah gadai janji dan cukai harta anda, peluang bahkan pecah walaupun cukup kecil-walaupun rumah anda menghargai nilai dari semasa ke semasa.
Bagaimana Jika Anda Berakhir Menjual Tanpa diduga?
Kami ingin berfikir bahawa pasaran hartanah akan sentiasa naik. Walau bagaimanapun, seperti yang kita lihat antara 2007 dan 2009, hartanah boleh membentuk gelembung seperti aset lain. Pukulan gelembung hartanah mewujudkan situasi di mana ribuan orang akhirnya kehilangan banyak wang. Jika anda boleh menunggang penurunan harga, anda mungkin tidak akan kehilangan banyak.
Walau bagaimanapun, jika anda terpaksa menjual semasa kemalangan pasaran hartanah, tidak banyak yang dapat anda lakukan untuk menyelamatkan keadaan. Anda boleh kehilangan wang di rumah anda, di atas apa yang telah anda bayar dalam faedah, cukai, dan kos lain.
Apa Mengenai Menyewa?
Sudah tentu, sebagai pelaburan yang tidak sempurna sebagai pembelian boleh jadi, ia mungkin menunjukkan bahawa penyewaan mungkin bukan penyelesaiannya. Lagipun, apabila anda membuat pembayaran gadai janji, anda sekurang-kurangnya membina ekuiti di rumah anda.
Apabila anda menyewa, anda membantu ekuiti membina tuan tanah anda.
Walau bagaimanapun, itu tidak bermakna bahawa penyewaan harus dielakkan pada semua kos. Bergantung pada pasaran anda, menyewa boleh menjadi pilihan yang baik, walaupun itu bermakna anda tidak membina ekuiti.
Ini benar terutama jika anda tinggal di kawasan yang mempunyai harga rumah yang tinggi, dan anda boleh menyewa kurang daripada kos agregat bulanan gadai janji, penyelenggaraan, dan kos lain. Bukan sahaja anda menjimatkan wang secara bulanan, tetapi anda boleh melabur perbezaan di pasaran dan mungkin menyedari penghargaan yang lebih besar daripada yang anda dapat dari pelaburan rumah anda.
Antara November 2007 dan November 2017, S & P 500 mempunyai pulangan tahunan sebanyak 9.672 peratus, diselaraskan untuk inflasi. Katakan ia akan dikenakan biaya $ 1,100 sebulan untuk memiliki rumah selama tempoh itu, tetapi sebaliknya anda tinggal di sebuah apartemen dengan sewa bulanan sebanyak $ 700. Jika anda melabur perbezaan $ 400 antara menyewa dan membeli setiap bulan selama 10 tahun, nilai pelaburan anda ialah $ 83,587.81.
Terdapat juga hakikat bahawa menyewa bermaksud anda tidak kehilangan sekumpulan wang jika anda terpaksa menjual rumah anda semasa kemelesetan. Di sisi lain, jika anda berjaya tinggal di rumah anda dan menunggang peristiwa pasaran dan kemerosotan hartanah, anda boleh membina ekuiti yang cukup di rumah anda yang boleh digunakan semasa persaraan. Walaupun anda hanya memecahkan walaupun (atau bahkan jika anda kehilangan keseluruhan) di rumah, ia boleh menjadi kenderaan simpanan terpaksa yang berpotensi untuk memberi anda modal yang besar apabila anda menjual.
Ia juga boleh menjadi tempat untuk tinggal tanpa sewa pada tahun-tahun persaraan anda (namun anda masih perlu membayar cukai harta benda), atau anda boleh menggunakan gadai janji terbalik untuk mengakses ekuiti untuk menutup jurang pendapatan persaraan. Anda tidak akan melihat pilihan tersebut apabila anda menyewa.
Apabila Membeli Rumah adalah Pelaburan
Daripada melihat kediaman utama anda sebagai pelaburan, pertimbangkan sebab lain untuk membeli. Mungkin anda ingin tempat untuk memanggil anda sendiri, membina ekuiti, dan meletakkan akar dalam masyarakat. Ini adalah semua alasan yang baik untuk membeli! Sebaliknya, jika anda fikir anda akan mempunyai gaya hidup yang lebih mudah alih, ia dapat lebih masuk akal untuk disewa, walaupun anda tidak membina ekuiti. Selagi anda membuat peruntukan lain untuk merancang masa depan anda, menyewa boleh menjadi pilihan yang berdaya maju, bergantung kepada pasaran tempatan dan matlamat gaya hidup jangka panjang anda.
Akhir sekali, jika anda mahu menjadikan rumah anda sebagai pelaburan yang benar, anda perlu melakukan sesuatu selain daripada tinggal di dalamnya. Menyewa keluar selepas anda bergerak atau menggunakannya untuk menghasilkan wang melalui Airbnb boleh menjadi cara untuk benar-benar melihat pulangan pembelian rumah anda.
Tetapi jika anda hanya tinggal di sana, tidak kira ia memberikan pulangan pelaburan yang besar.