Kadar permodalan adalah alat popular yang digunakan oleh pelabur hartanah dalam penilaian hartanah. Mereka juga digunakan untuk membantu menentukan penyenaraian dan harga jualan yang sesuai untuk hartanah komersil. Apabila bekerja dengan pelanggan pelabur hartanah, agen dan broker perlu dapat membantu mereka dalam menentukan justifikasi harga yang diminta untuk menghasilkan hartanah.
Hartanah komersil dan sewa untuk penjanaan pendapatan bergantung pada kadar cap untuk membantu dalam penilaian hartanah.
Mengetahui harga yang diminta dan kadar permodalan sifat setanding akan membolehkan anda membantu pelanggan anda untuk menentukan pendapatan bersih yang diperlukan untuk membenarkan harga yang dibayar. Tidak setiap pelabur terpaksa mempercepatkan kadar cap, dan anda boleh menunjukkan nilai dan kepakaran anda jika anda boleh membantu mereka menggunakan kadar cap untuk harga atau penilaian hartanah.
Kesukaran: Mudah
Masa Dikehendaki: 5 minit
Ini caranya:
- Dapatkan kadar permodalan untuk harta tanah baru-baru ini yang dijual di kawasan tersebut.
- Melipatgandakan kadar permodalan dengan nilai harta untuk menentukan pendapatan operasi bersih yang diperlukan untuk mewajarkan harga.
Contoh: Kadar cap untuk kompleks pangsapuri setanding adalah 12%, atau .12, dan harga yang diminta untuk kompleks di bawah pertimbangan pembelian ialah $ 300,000.
$ 300,000 X .12 = $ 36,000 dalam pendapatan bersih yang diperlukan untuk membenarkan harga yang diminta ini.
Apa yang anda perlukan:
- Kalkulator
Lebih lanjut mengenai Topik ini
Itu adalah asas.
Untuk membantu memahami mengapa kadar cap digunakan oleh pelabur-pelabur hartanah komersil, mari kita lihat gambaran besar pelaburan untuk hartanah berbilang keluarga .
Ekonomi berskala: Hartanah pelbagai keluarga, terutamanya pangsapuri, menawarkan beberapa kelebihan pengurangan kos disebabkan oleh skala ekonomi. Dengan berbilang unit di satu lokasi dan sering di bawah satu bumbung, terdapat penjimatan kos dalam semua dari perkhidmatan perbandaran untuk pembaikan.
Ia juga lebih murah bagi setiap unit untuk membina pangsapuri.
Kesan kekurangan kekosongan yang lebih rendah: Jika anda memiliki rumah sewa keluarga tunggal dan kosong selama dua bulan, anda kehilangan 100% pendapatan sewa anda. Jika ia adalah dupleks, ia adalah 50%, dan empat plex adalah 25%. Tetapi, jika anda memiliki 100 unit kompleks pangsapuri, satu unit yang kosong selama dua bulan hanya kehilangan anda 1% sebulan dalam pendapatan sewa!
Peminjam menggunakan Kadar Cap: Apabila anda mendapat gadai janji di rumah peribadi anda, itu adalah mengenai sejarah kredit dan pendapatan anda. Apabila ia datang kepada pinjaman komersial, ia lebih banyak mengenai pendapatan bersih dan meliputi pembayaran gadai janji. Terdapat banyak pemilik pelabur, dan skor kredit mereka tidak dipertimbangkan dalam kebanyakan kes. Prestasi kewangan hartanah adalah kriteria peminjam utama. Jika harta itu berada dalam keadaan baik dan angka-angka itu berfungsi, pinjaman itu berlaku dalam kebanyakan kes.
Jadi Bagaimana Bolehkah Kadar Cap Dilihat?
Masalahnya adalah bahawa kadar cap harta mempunyai banyak faktor yang terlibat. Terutama, kos pengurusan dan operasi, serta sewa semasa, akan menentukan pendapatan bersih. Jadi, jika sewa berada di bawah nilai pasaran atau perbelanjaan lebih tinggi daripada yang perlu, kadar cap mungkin tidak mencerminkan dengan tepat nilai harta itu.
Ini adalah bagaimana tawaran ditemui oleh pembeli. Katakan bahawa pemilik projek apartmen telah datang untuk membenci mencari dan mewawancarai penyewa baru. Pemilik ini dengan senang hati menyusut sewa untuk menjaga penyewa membayar yang baik dalam unit. Oleh itu, sewa boleh jauh dari apa yang penyewa lain bersedia membayar sekarang. Membeli harta tanah dan membiarkan pajakan tamat tempoh, menaikkan sewa dan menggantikan penyewa akan mengubah pendapatan bersih dan kadar topi juga.
Di sisi lain, jika pemilik semasa tidak menonton kos mereka, perbelanjaan mungkin lebih tinggi dari yang mereka perlukan. Katakan bahawa mereka membayar lebih daripada yang diperlukan untuk pengurusan, pekerja, dan perbelanjaan pembaikan. Hanya membawa perbelanjaan ke dalam talian boleh membuat perbezaan yang sangat besar.
Pelajaran di sini ialah kadar cap adalah ukuran prestasi, bukan jaminan nilai.
Semak sewa dan perbelanjaan untuk peluang.