Nombor kecil ini boleh memberitahu anda jika anda mungkin membuat wang.
Cabaran untuk menilai harta itu tidak begitu sukar kerana ia mungkin berbunyi. Malah, pengiraan kadar permodalan untuk hartanah adalah mudah dan harus membawa anda tidak lebih daripada lima minit atau lebih.
Ia bermula dengan pemahaman tentang apa kadar topi itu.
Apakah Kadar Permodalan?
Kadar cap adalah kadar pulangan yang boleh anda harapkan pada pelaburan anda berdasarkan berapa banyak pendapatan yang anda percaya harta akan menghasilkan untuk anda. Sudah tentu, faktor yang sangat penting. Anda tidak akan melabur dengan tujuan untuk kehilangan wang.
Ini adalah cara yang baik untuk membuat perbandingan sifat yang sama kerana semua perbelanjaan diambil kira. Apabila dua sifat nampak sama banyak tetapi satu lagi kos, itu mungkin kerana ia menjana lebih banyak pendapatan atau kerana ia mempunyai perbelanjaan yang lebih rendah.
Bagaimana Mengira Kadar Cap
Anda boleh mengira kadar permodalan menggunakan pendapatan operasi bersih dan harga jualan baru-baru ini bagi hartanah yang setanding. Kadar permodalan ditentukan dan kemudian digunakan untuk harta yang anda sedang mempertimbangkan pembelian untuk menentukan nilai pasaran semasa berdasarkan pendapatan.
Pertama, dapatkan harga jualan baru-baru ini bagi harta pendapatan yang sama.
Mari kita gunakan contoh projek apartmen enam unit yang dijual dengan harga $ 300,000.
Sekarang tentukan pendapatan operasi bersih untuk projek apartmen itu, atau sewa bersih yang direalisasikan oleh pemiliknya. Kurangkan semua perbelanjaan operasi kecuali gadai janji. Pengiraan ini menghargai harta benda seolah-olah anda telah membayar wang tunai untuknya.
Katakan pendapatan sewa selepas semua perbelanjaan yang anda dedahkan ialah $ 24,000. Kini membahagikan pendapatan operasi bersih dengan harga jualan untuk mencapai kadar cap: $ 24,000 dalam perbelanjaan dibahagikan dengan harga jualan $ 300,000 memberikan anda kadar kapitalisasi sebesar .08 atau 8 peratus.
Bagaimana Menggunakan Kadar Cap
Seorang pelabur boleh menggunakan kadar cap dalam dua cara. Dia mungkin mahu menghargai harta yang dia berniat untuk menjual berdasarkan kadar cap pasaran untuk hartanah lain yang dijual baru-baru ini, atau dia mungkin mahu menentukan sama ada harga yang diminta sesuatu harta adalah munasabah jika dia mempertimbangkan membelinya.
Apabila Anda Menjual
Katakan anda mempunyai sebuah projek apartmen kecil dan ingin menjualnya. Anda mengumpul maklumat mengenai hartanah yang dijual baru-baru ini di kawasan yang sama dengan anda. Mereka boleh mempunyai unit lebih atau lebih sedikit, tetapi anda cuba mencari sifat yang sama seperti yang mungkin untuk yang anda ingin jual.
Anda dapati tiga hartanah yang telah dijual dalam tempoh tiga atau empat bulan sebelumnya. Bahagian yang sukar adalah untuk mencari pendapatan operasi bersih mereka. Kadang-kadang maklumat ini diterbitkan dalam penyenaraian sebagai titik jual, tetapi selalunya ia tidak, terutamanya apabila pendapatan operasi bersih tidak menguntungkan. Anda boleh mendapatkan maklumat jenis ini daripada ejen hartanah komersil, bagaimanapun, terutamanya jika anda akan menyenaraikan hartanah untuk dijual dengannya.
Jadi, anda tiba di tiga kadar cap harta rata-rata 9.2 peratus. Pendapatan operasi bersih harta anda ialah $ 31,000. Sekarang semua yang anda perlu lakukan adalah membahagikan pendapatan operasi bersih dengan kadar cap: $ 31,000 dibahagi dengan .092 keluar ke $ 226,957. Ada nilai harta anda.
Anda boleh menetapkan harga yang anda ingin minta harta itu pada angka ini dan letakkan di pasaran.
Apabila Anda Memandangkan Membeli
Anda akan bekerjasama dengan hartanah tersenarai apabila anda membandingkan harta untuk keputusan pembelian. Ini menjadikan lebih mudah untuk mendapatkan pendapatan operasi bersih mereka dan untuk mengira kadar cap bagi setiap. Anda kemudiannya boleh bandingkan mereka untuk melihat yang mana akan membuat pembelian terbaik.
Tetapi periksa perbelanjaan mereka dan sewa lagi, kerana seseorang mungkin naik ke puncak jika anda dapat melihat peluang untuk mengurangkan perbelanjaan atau meningkatkan sewa.
Anda mungkin mendapati bahawa perbelanjaan adalah sangat tinggi untuk jenis dan saiz harta, atau anda mungkin mendapati bahawa sewa yang dikenakan adalah di bawah harga pasaran untuk hartanah yang setanding. Sama ada keadaan ini akan meningkatkan kadar topi, menjadikannya lebih berpotensi jika mereka diperbetulkan.
Katakanlah bahawa anda mempunyai mata pada projek apartmen kecil tertentu yang disenaraikan untuk $ 495,000. Adakah ia bernilai di pasaran semasa atau terlalu mahal? Sekali lagi, dapatkan beberapa sifat setanding dan kadar cap purata dijual. Kami akan menggunakan kadar 9.2 peratus lagi sebagai contoh.
Sekiranya pendapatan operasi bersih hartanah ini adalah $ 39,500, adakah ia bernilai harga yang diminta? Tidak, kerana membahagikan pendapatan itu dengan kadar cap memberi anda nilai $ 429,348. Harga yang diminta $ 495,000 sedikit di atas tanda.
Apakah pendapatan operasi bersih yang anda perlukan untuk mendapatkan harga senarai itu untuk nilai? Beralih di sekitar formula dan kalikan harga yang diminta oleh kadar cap. Majukan $ 495,000 sebanyak 9.2 peratus dan anda memperoleh pendapatan operasi bersih yang diperlukan sebanyak $ 45,540.
Tetapi ingat, boleh ada alasan yang baik mengapa harta akan membenarkan kadar cap yang lebih baik. Ia mungkin lokasi atau ciri-ciri dan kualiti bangunan dan persekitaran. Segalanya mesti dinilai sebelum membuat keputusan, tetapi kadar cap membantu.