Nilai sama dengan pendapatan operasi bersih dibahagikan dengan kadar cap
Jika anda seorang pelabur hartanah dan anda mempertimbangkan untuk membeli harta, salah satu perkara pertama yang anda mahu lakukan adalah menentukan bukan sahaja nilai pasaran hartanah tetapi juga pendapatan operasi dan kosnya.
Ia akan memberitahu anda jika ia memenuhi aliran tunai dan matlamat keuntungan anda. Dan jika anda bermula, memahami kadar cap adalah penting untuk pertumbuhan perniagaan masa depan anda.
Menentukan Nilai Hartanah
Mula-mula anda mesti menentukan pendapatan operasi bersih (NOI) dari harta benda yang anda atau pelanggan anda sedang mempertimbangkan. NOI harta sewa adalah sewa yang kurang perbelanjaannya. Jika ia adalah sebuah kompleks pangsapuri, tentukan pendapatan sewa bersih selepas apa yang kosnya dikekalkan.
Ini boleh menjadi satu cabaran kerana idealnya, anda memerlukan pendapatan dan perbelanjaan pernyataan dari harta yang hanya pemilik semasa. Tetapi anda juga boleh menganggarkan NOI dengan mengalikan harga jualan dengan kadar permodalan.
Satu contoh
Projek apartmen enam unit mungkin menghasilkan $ 30,000 keuntungan bersih daripada sewa. Tentukan kadar permodalan dari hartanah baru-baru ini, setanding dan dijual. Kini membahagikan pendapatan operasi bersih dengan kadar permodalan untuk mendapatkan hasil nilai harta semasa.
Katakan harta setanding anda dijual dengan harga $ 250,000. Anda telah menentukan bahawa NOI hartanah selepas menolak perbelanjaan yang dikenakan ialah $ 50,000. Bahagikan dengan harga jualan $ 250,000. Anda mempunyai kadar permodalan sebanyak .2 atau 20 peratus.
Jika anda mengandaikan kadar permodalan sebanyak 20 peratus. $ 30,000 dibahagikan dengan 20 peratus ialah $ 150,000, yang akan menjadi nilai semasa harta itu.
Alat Lain
Perlu diingat bahawa ini bukan satu-satunya kaedah untuk mengira nilai harta pendapatan. Ia hanya satu alat di dalam kotak. Berbagai penilaian dan pengiraan prestasi kewangan yang digunakan para pelabur dan profesional hartanah dalam rutin harian mereka semuanya mempunyai nilai.
Terdapat buku-buku yang penuh dengan pengiraan rumit yang digunakan untuk menilai hartanah dan untuk menentukan prestasi pelaburan hartanah dan pemilikan dan operasi harta sewa. Kebanyakan pelabur menggunakan hanya setengah lusin atau lebih daripada pengiraan ini secara tetap untuk pelaburan hartanah kediaman. Sesetengah terpakai untuk pemborongan, beberapa untuk membetulkan projek dan masih ada yang lain untuk membuat pelaburan. Ada yang lebih berguna kepada pelabur sewa dalam menentukan prestasi jangka panjang portfolio mereka.
Pelaburan Harta Perdagangan
Tahap keseluruhan matematik terlibat dalam pelaburan harta komersil. Terdapat beberapa pengiraan yang sangat khusus yang digunakan oleh peminjam untuk menentukan sama ada untuk membiayai pembelian atau projek. Adalah baik untuk mengetahui tentang mereka kerana banyak pelabur kediaman yang sangat berjaya berkembang menjadi pelaburan berbilang keluarga dan komersial.
Memilih penilaian dan pengiraan keuntungan yang digunakan bergantung pada matlamat anda dan jenis harta benda.
Sekiranya anda seorang pelabur yang membeli hartanah sewa rumah tunggal, anda akan menggunakan beberapa pengiraan tetapi mungkin tidak berminat dengan kadar cap dan pengiraan berorientasikan multi-keluarga yang lain.
Pelaburan Hartanah Sewa
Permulaan strategi pelaburan hartanah sewa yang berjaya adalah anggaran tepat hasil sewa bagi harta calon. Apabila anda memiliki harta sewa, hasil sewa bersih memberitahu anda betapa pelaburan anda lakukan dengan bukan sahaja faktor pasaran dan penyewaan termasuk, tetapi juga dengan kos anda, termasuk pengurusan dan penyelenggaraan.
Garisan bawah
Mereka yang melabur dalam hartanah melalui hartanah menghasilkan pendapatan harus mempunyai kaedah untuk menentukan nilai apa-apa harta yang mereka sedang mempertimbangkan untuk membeli. Kadar cap digunakan secara meluas dalam kajian harta komersil dan pelbagai keluarga dan kajian keuntungan.
Mereka boleh digunakan untuk menentukan harga jualan yang baik untuk harta-atau dari sisi lain, nilai harta yang tersenarai berbanding harga yang diminta.
Sebagai profesional hartanah yang melayani pelanggan pelaburan, anda harus sangat akrab dengan semua kaedah penilaian hartanah pendapatan. Jika anda melakukan semua penyelenggaraan dan pengurusan harta sewa anda sendiri, anda mungkin tidak mempunyai sebarang kos kecuali bahan jika anda tidak menghargai buruh anda. Walau bagaimanapun, ia lebih mungkin bahawa anda akan mempunyai banyak kos yang terlibat dan pendapatan operasi bersih anda adalah nombor yang anda dapati selepas semua potongan perbelanjaan ini.