Perniagaan Operasi Bukan Harta Tanah dan Tidak Boleh Dijual Seperti Ini
Menjual perniagaan yang bekerja , walaupun apabila hartanah dimasukkan, memerlukan pendekatan yang sangat berbeza untuk penilaian. Agak sering ejen hartanah dan broker tidak menyedari perbezaan itu, kerana mereka tidak mendapat banyak permintaan untuk campuran transaksi jenis ini.
Apabila pemilik perniagaan juga memiliki hartanah, mereka akan sama ada mahu menutup perniagaan dan menjual hartanah atau menjual kedua-duanya . Ejen hartanah dan broker tergoda untuk menyenaraikan kedua-duanya bersama-sama, dan itu boleh menjadi kesilapan.
Perniagaan operasi adalah haiwan yang sangat berbeza dari hartanah di mana ia berada. Terdapat juga perjanjian kontrak yang sangat berbeza yang diperlukan untuk memindahkan aset perniagaan. Mereka tidak seperti harta benda sebenar, dan boleh mengandungi jaminan jumlah dan demografi asas pelanggan / pelanggan sedia ada. Parameter penilaian sangat berbeza, kerana perniagaan kerja mempunyai pertimbangan "kehendak yang baik" serta perjanjian kontraktual dan mungkin pembekal yang sedia ada. Kadang-kadang mereka tidak boleh lulus kepada pemilik baru.
Profesional Harta Tanah
Para profesional hartanah, khususnya yang berada dalam bidang komersial, mempunyai pengetahuan dan kepakaran untuk menganalisis pendapatan dan perbelanjaan sewa, menyampaikannya kepada pelanggan / pelanggan mereka untuk membuat keputusan. Di mana mereka boleh gagal dalam menganalisis perniagaan dari perspektif kewangan. Terdapat banyak di bawah permukaan, dan pemeriksaan Keuntungan & Kerugian dan Lembaran Imbangan tidak bermula pada fakta sebenar.
Di kawasan luar bandar yang saya praktikkan, seorang broker hartanah telah menyenaraikan perniagaan untuk dijual, dan ini tanpa hartanah. Bangunan itu disewa. Oleh kerana saya mempunyai pelanggan yang berminat, saya memanggil dan meminta data kewangan, menerima P & L dan Lembaran Imbangan. Saya memanggil balik dan meminta pecahan Aliran Tunai.
Broker itu tidak tahu apa yang saya minta.
P & L perniagaan sering kali berbeza dengan aliran tunai ; hanya tanya seorang ejen IRS. Salah satu faedah memiliki perniagaan adalah mendapatkan beberapa rehat dengan menolak perbelanjaan sebagai perniagaan yang akan menjadi peribadi sebaliknya. Kami tidak bercakap tentang aktiviti haram atau mengelak cukai. Contohnya adalah potongan untuk kenderaan dan kos operasi, kerana ia boleh digunakan untuk kedua-dua aktiviti peribadi dan perniagaan.
Adalah merugikan kliennya untuk menyenaraikan perniagaannya apabila syarat yang paling asas tidak berada dalam pangkalan pengetahuannya. Mana-mana broker perniagaan yang baik akan memerlukan analisa aliran tunai dari pelanggan mereka sebagai salah satu dokumen kewangan yang paling penting. Pelarasan kepada nilai perniagaan dibuat berdasarkan item dalam Aliran Tunai , termasuk:
- Hamparan terperinci semua pendapatan
- Perincian semua perbelanjaan
- Perbelanjaan apa sebenarnya akan memberi manfaat kepada pemiliknya
- Pelarasan kembali kepada pendapatan bagi perbelanjaan pemilik-faedah yang akan hilang (bukan perbelanjaan kepada pemilik baru)
- Tambahan kepada perbelanjaan untuk kos faedah pemilik yang memerlukan pembeli baru untuk meningkatkan perbelanjaan (pemilik yang diurus / pembeli akan mengupah pengurus)
Dalam karier hayat sebelum ini, saya menjual perniagaan kepada sebuah syarikat yang akan memasuki pasaran awam di New York Stock Exchange.
Mereka dihantar dalam satu pasukan juruaudit yang menghabiskan beberapa minggu, kebanyakannya mengesahkan aliran tunai saya. Satu contoh perbelanjaan pemilik yang akan hilang adalah perbelanjaan trak saya. Syarikat itu memberi saya kenderaan, semua perbelanjaan, penyelenggaraan, dan bahan bakar yang dimasukkan. Mereka menambah kembali perbelanjaan dan meningkatkan nilai perniagaan saya, kerana ia bukan perbelanjaan sebenar yang mereka perlu bayar selepas pembelian.
Seperti yang saya nyatakan dalam senarai item, jika pemilik menjual juga mengurus perniagaan, dan tidak membayar gaji pasaran mereka sendiri, maka pembeli perlu menyesuaikan penilaian mereka terhadap perniagaan ke bawah disebabkan oleh keperluan untuk mengupah seorang pengurus di gaji pasaran.
Seperti yang anda lihat, terdapat beberapa faktor yang menjadikan penilaian perniagaan beroperasi jauh berbeza dengan penjualan hartanah. Dan kita tidak pernah mendapat inventori.
Satu lagi perkara mengenai penilaian perniagaan adalah cara yang berbeza yang dikira bergantung kepada jenis industri atau perniagaan.
Sudah jelas bahawa kebanyakan profesional hartanah tidak boleh terlibat dalam broker perniagaan perusahaan operasi, melainkan mereka mempunyai pengalaman dan kepakaran untuk melakukannya. Pendekatan yang jauh lebih baik adalah untuk menjadi rakan kongsi dengan broker perniagaan yang tidak melakukan pembrokeran hartanah. Ia akan menjadi hubungan yang saling menguntungkan, dengan setiap anda membawa pengalaman dan nilai maksimum kepada pelanggan / pelanggan.