Strategi untuk Melabur dalam Harta Tanah Tanpa Tunai
Terdapat strategi untuk melabur hartanah tanpa tunai.
Anda boleh bermula sebentar dengan kos beberapa ratus kad perniagaan. Ini bukan artikel tentang "wang mudah." Walaupun terdapat cara untuk memulakan pelaburan hartanah hanya dengan keinginan dan kerja keras anda, ia tidak mudah, tetapi ia boleh menjadi wang tunai di dalam poket anda dalam tempoh yang singkat.
Terdapat guru di mana-mana, di TV, di cetak dan di Internet yang mengajar semua kaedah ini. Anda boleh belajar banyak dari laman web pelaburan hartanah, tetapi berhati-hati untuk membayar untuk kursus yang sangat mahal atau mentoring. Orang lain telah belajar dengan cara yang sukar, tidak kira betapa pengajar tahu dan mengajar anda, masih terpulang kepada anda untuk keluar dan melaksanakannya. Beberapa teknik yang akan membolehkan anda membuat wang dari hartanah tanpa mempunyai sebarang tunai untuk memulakannya termasuk:
- Dogging Burung
- Tugasan
- Pilihan pajakan
- Pajakan Sandwich
- Closings Back-to-Back
Berikut adalah gambaran mengenai teknik-teknik ini, bagaimana mereka bekerja, dan bagaimana sesetengah pelabur hartanah menggunakan mereka untuk pendapatan tunai awal dalam perniagaan pelaburan mereka.
Dogging Burung
Sebelum anda benar-benar dapat menghargai nilai anjing burung boleh menyediakan pelabur hartanah, mari kita lihat siapa pelabur ini. Perkara pertama yang berlaku di minda adalah "tukang paip," membeli rumah, membaikinya dan menjualnya dengan cepat untuk mendapat keuntungan.
Kemudian ada pelabur jangka panjang yang membeli rumah sebagai harta sewa, menyedari aliran tunai dan penghayatan dari masa ke masa.
Sama ada strategi pelaburan hartanah boleh menjadi sangat menguntungkan. Strategi yang dipilih oleh pelabur adalah matlamat, temperamen, dan toleransi risiko.
Terdapat banyak pelabur di luar sana daripada kebanyakan orang berfikir, terutamanya pelabur sewa jangka panjang. Siapakah mereka? Hanya beberapa jenis profil tinggi yang anda lihat di TV. Majoriti orang adalah orang yang anda lihat setiap hari. Mereka mungkin mempunyai perniagaan lain yang berjaya dan mempunyai wang tunai yang mereka mahu melabur dalam hartanah.
Menjalankan perniagaan mereka memerlukan sebahagian besar masa mereka, dan mereka cenderung bergantung kepada sumber tradisional seperti agen hartanah untuk membantu mereka mencari tawaran hartanah pelaburan. Mereka biasanya akan membayar lebih daripada yang sepatutnya untuk urus niaga ini kerana ejen hartanah sedang bekerja daripada inventori Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai ( MLS ). Tidak banyak fleksibiliti dalam harga, terutama dengan komisen dalam perjanjian itu.
Kebanyakan pelabur ini membeli pelbagai hartanah. Apakah tindak balas mereka jika mereka dihubungi oleh seseorang yang mengatakan bahawa mereka boleh membawa mereka tawaran pembelian rumah untuk 10% hingga 40% kurang wang daripada apa yang mereka beli sekarang? Jawapannya mudah, kerana mereka berada dalam keadaan ini untuk menghasilkan wang.
Lebih kurang mereka membayar untuk rumah, lebih baik pulangan pelaburan mereka (ROI) dari aliran tunai, dan lebih cepat mereka telah mengunci ekuiti.
Mereka akan mahu orang ini membawa mereka tawaran. Orang ini dikenali sebagai anjing burung. Ia agak seperti menjadi pemborong.
Melalui kerja, penyelidikan dan penyiasatan, anjing burung mendapati pemilik rumah yang perlu menjual dan tidak dapat atau pemilik rumah dengan kesulitan gadai janji atau foreclosures sebelum mereka disenaraikan. Itulah burung-anjing, dan ia tidak memerlukan wang tunai untuk memulakan, hanya beberapa kad perniagaan dan banyak usaha. Walau bagaimanapun, ia boleh membuat hartanah melabur perniagaan untuk orang biasa dengan terlalu banyak hutang dan tidak banyak wang tunai.
Mereka di luar sana mencari rumah ejen hartanah tidak menyenaraikan. Sebenarnya, sesetengah anjing burung mempunyai ejen hartanah yang memberi mereka petunjuk apabila pemilik rumah yang tertekan tidak dapat menjual. Anjing burung menyampaikan pelaburan yang menguntungkan kepada pelabur dan yuran boleh berjalan antara $ 2000 dan $ 10,000 setiap transaksi apabila ia ditutup.
Tugasan
Cara lain untuk membuat wang dalam pelaburan hartanah tanpa menggunakan wang anda sendiri adalah dengan menggunakan tugasan. Ini bukan proses yang rumit tetapi ia memerlukan anda pembeli berbaris sebelum mengunci diri ke dalam kontrak pembelian. Anda sebenarnya akan membuat perjanjian anda dengan penjual dan menulis kontrak pembelian. Kontrak ini akan menunjukkan bahawa Pembeli adalah "Nama dan / atau Penetapan."
Ini membolehkan anda menyerahkan kontrak kepada orang lain, pembeli anda, tanpa sebarang persetujuan selanjutnya dari penjual. Mereka mestilah pembeli tunai, tetapi itu biasanya berlaku apabila anda melakukan tawaran ini. Penjual hanya akan dimaklumkan bahawa pembeli anda kini pembeli dan transaksi itu akan berjalan seperti biasa mengikut terma kontrak pembelian.
Pertimbangan lain ketika memberikan tawaran ialah deposit wang yang sungguh-sungguh anda memberikan penjual. Wang ini didepositkan dengan syarikat tajuk mengendalikan penutupan, dan anda tidak akan mendapat bayaran balik. Ia akan dipindahkan ke pembeli anda. Oleh itu, anda perlu mengekalkan jumlah ini serendah mungkin kerana masih ada risiko bahawa perjanjian itu tidak akan ditutup.
Sekiranya anda kerap bekerja dengan pembeli pelabur, anda mungkin boleh mendapatkan yuran anda apabila anda membuat tugasan kontrak kepada mereka, dan tidak perlu menunggu sehingga ditutup. Bagaimanapun, anda mungkin dibayar apabila perjanjian ditutup. Sudah tentu, jika anda sejajar dengan pembeli tertentu, dan boleh menerangkan perjanjian itu dan mendapatkan komitmen lisan, anda juga boleh mendapatkan wang yang sungguh-sungguh di hadapan sebelum anda mengunci rumah.
Pilihan pajakan
Komponen asas strategi opsyen pajakan adalah pajakan dengan bayaran sewa bulanan dan pilihan untuk membeli harta tersebut pada akhir tempoh pajakan. Mari kita jalankan contoh untuk menggambarkan bagaimana ia berfungsi. Anda seorang pelabur yang ingin memiliki rumah sebagai harta sewa, tetapi anda tidak duduk dengan wang tunai yang cukup untuk bayaran pendahuluan. Anda juga mungkin mempunyai skor kredit yang akan membuat pinjaman terlalu mahal.
Melalui pemasaran dengan tanda-tanda bandit, akhbar dan iklan Craigslist atau hanya rujukan perkataan-mulut, anda mencari pemilik rumah yang bermotivasi yang belum dapat menjual rumah mereka. Mari kita lihat contoh hipotesis. Katakan pemilik rumah mempunyai rumah yang disenaraikan, tetapi tidak dapat menjual.
Rumah itu bernilai $ 100,000 dalam pasaran semasa, baki hipotek mereka ialah $ 70,000, dan pembayaran mereka adalah $ 525 / bulan dengan cukai dan insurans. Seorang suami telah diberhentikan kerja, dan yang lainnya telah mendapat pekerjaan yang lebih baik sehingga mereka perlu bergerak segera. Inilah pelabur kita:
- Menawarkan untuk menyewa rumah mereka selama 3 tahun dengan pembayaran pajakan sama dengan pembayaran rumah mereka.
- Membayar mereka $ 1,500 sebagai bayaran opsyen pajakan yang tidak dapat dikembalikan untuk mempunyai hak, tetapi bukan kewajiban, untuk membeli rumah pada akhir pajakan sebesar $ 80,000.
- Dengan perjanjian lisan, pelabur menggunakan pemasaran atau kaedah lain untuk mencari penyewa bagi rumah yang sanggup membayar $ 750 / bulan untuk memajaknya. Mereka akan menandatangani minimum satu tahun pajakan.
- Semasa pajakan selama 3 tahun, cukai dan insurans akan tetap sebagai /, dengan escrow dalam pembayaran yang menjaga barangan tersebut.
- Tunai keluar: $ 525 x 3 untuk pembayaran pajakan bulan pertama dan terakhir dan deposit keselamatan = $ 1,575 + $ 1,500 untuk pembayaran opsyen pajakan = $ 3,075.
- Tunai di: $ 750 x 3 untuk pertama, deposit keselamatan & terakhir = $ 2,250.
Inilah keadaan tunai kes terburuk, dengan pelabur keluar dari saku $ 825. Walau bagaimanapun, mereka boleh berunding dengan penjual dan menangguhkan deposit keselamatan, atau menghapuskan sama sekali, menjatuhkan jumlah yang mereka akan keluar daripada saku kepada sekitar $ 300.
Ini tidak buruk untuk mengawal rumah ini dan mengunci dalam pembelian yang menguntungkan pada akhirnya. Ia sudah bernilai lebih daripada harga yang akan dibayar, dan mungkin akan dihargai semasa pajakan 3 tahun. Aliran tunai positif $ 250 / bulan akan berjumlah $ 9,000 dalam tempoh 3 tahun. Jadi, walaupun pelabur tidak menggunakan pilihan mereka untuk membeli rumah, mereka telah membuat keuntungan yang bagus dengan mempertimbangkan jumlah tunai yang mereka telah melabur.
Pajakan Sandwich
Pajakan sandwic itu hanya seperti namanya: dua pilihan pajakan dengan pelabur di tengah. Dalam keadaan ini, pelabur ingin mempunyai pilihan untuk membeli harta itu pada harga diskaun pada akhir tempoh pajakan, dan mereka ingin mencari penyewa yang ingin membeli rumah tetapi tidak boleh disebabkan oleh masalah kredit atau kekurangan wang tunai untuk bayaran pendahuluan. Kebanyakan orang dalam keadaan ini yang ingin memiliki, gembira dapat mencari rumah yang betul yang mereka boleh beli dengan pilihan sewa, mempunyai masa untuk memperbaiki kredit mereka dan mendapatkan bayaran muka bersama-sama.
Kami akan menggunakan contoh sebelumnya, tetapi bukan penyewa biasa, pelabur mendapati seseorang yang ingin menyewa-beli atau menyewa rumah sendiri. Semua nombor adalah sama, kecuali sekarang pembeli penyewa mahu memiliki rumah pada akhir tempoh pajakan selama 3 tahun.
Pembeli penyewa kini bukan sahaja membayar pendahuluan pertama, terakhir dan deposit keselamatan, tetapi juga pilihan pajakan tidak dapat dikembalikan bayaran untuk hak membeli rumah di akhir pajakan. Juga, pembeli penyewa bersetuju bahawa jika mereka membeli rumah, harganya akan menjadi $ 110,000. Kini aliran tunai bagi pelabur kelihatan seperti ini:
- Sama $ 3,075 keluar kepada penjual untuk pilihan pajakan pertama.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 bayaran opsyen pajakan daripada pembeli penyewa masuk = $ 3,750.
- Seorang pelabur juga mungkin telah meminta bayaran opsyen pajakan yang lebih tinggi tetapi gembira dengan aliran tunai positif $ 675 ketika kedua perjanjian ditandatangani.
- Penjual membuat $ 675 di depan, $ 250 / bulan untuk 34 bulan yang tinggal (pertama / terakhir dibayar), dan $ 30,000 keuntungan kasar dengan menjual rumah untuk $ 110,000 tetapi membayar hanya $ 80,000.
- Untung kotor pelabur ialah $ 39,175 dengan sifar dolar wang mereka yang dilaburkan.
Satu lagi kelebihan strategi ini ialah pembeli penyewa berharap untuk memiliki rumah dan akan mengambil perhatian yang lebih baik. Sebenarnya, sesetengah pelabur sedang merundingkan pajakan yang memerlukan penyewa membayar $ 100 atau lebih untuk apa-apa pembaikan. Oleh kerana insurans dan cukai sedang dibayar dalam pembayaran gadai janji asal, perbelanjaan adalah minimum.
Jika pelabur ingin menutup semua pangkalan, mereka boleh membayar pembayaran gadai janji secara langsung, tidak membiarkan penjual masuk ke kedudukan yang mungkin gagal. Opsyen pajakan dan pajakan sandwic adalah strategi yang sering digunakan oleh pelabur hartanah untuk menambah hartanah kepada portfolio mereka dan membina aliran tunai bulanan.
Closings Back-to-Back
Perebutan rumah dan gadai janji yang mula dibentangkan pada tahun 2007 telah mewujudkan banyak perubahan dalam perniagaan urus niaga pinjaman dan hartanah. Syarikat-syarikat tajuk yang digunakan untuk melakukan penutupan dua kali dan membiayai satu kesepakatan dengan hasil yang lain tidak dapat dijumpai sekarang. Walau bagaimanapun, terdapat cara untuk memborong dan menipis hartanah dengan penutupan belakang tanpa menggunakan wang anda sendiri.
Sudah tentu, keperluan pertama adalah bahawa anda mempunyai tawaran flip borong yang menguntungkan. Anda mesti mempunyai harta pertama yang dibeli dengan harga yang tepat, dan seorang pelabur yang bersedia membelinya dari keuntungan anda dengan baik. Keuntungan itu perlu mencukupi untuk menampung bayaran yang diperlukan agar anda menggunakan wang orang lain untuk mendapatkan transaksi pertama yang ditutup supaya anda dapat menutup penjualan kedua kepada pelabur anda.
Pembiayaan Transaksional adalah proses mendapatkan pinjaman jangka pendek untuk membiayai satu kesepakatan dengan penutupan susulan untuk menjual harta pada hari yang sama atau dalam 24 jam biasanya. Pemberi pinjaman transaksional akan meletakkan dana dengan syarikat tajuk yang diperlukan untuk menutup perjanjian pertama.
Apabila perjanjian itu ditutup, anda teruskan ke perjanjian kedua, biasanya dijadualkan tepat di belakangnya. Kenyataan penutup bagi kesepakatan itu akan mencerminkan pembayaran kepada pemberi pinjaman transaksi untuk jumlah yang dipinjamkan pada perjanjian pertama ditambah dengan fee mereka. Ini biasanya minimum $ 2,500, dan juga boleh berdasarkan peratusan jumlah yang dipinjam. Anda mendapat keseimbangan dan keuntungan anda.