Jika anda sedang mempertimbangkan untuk melabur dalam hartanah sewa hartanah , terdapat banyak penyelidikan yang perlu dilakukan. Anda juga harus memastikan bahawa anda sesuai untuk menjadi tuan rumah, dan anda mempunyai masa untuk menguruskan harta benda. Walau bagaimanapun, semua yang diketepikan sekarang, apa yang ingin kita lakukan di sini adalah untuk mengkaji cara harta menghasilkan aliran tunai daripada operasi sewa .
Untuk contoh kami, kami akan menggunakan empatplex, dengan kesemua empat unit ditakdirkan untuk sewa sepenuh masa. Ini adalah pengiraan aliran tunai mudah untuk menggambarkan potensi hartanah sebagai pelaburan. Kritikal ini, seperti kebanyakan pelaburan, adalah pembelian pintar dan teliti di bahagian hadapan. Kami akan menganggap contoh kami bahawa pembeli ini melakukan penyelidikan dan membuat pembelian yang baik pada empatplex kami. Berikut adalah butir-butir pembelian dan sewa:
- Harga pembelian empatplex ialah $ 325,000.
- Pembeli meletakkan 20 peratus turun, atau $ 65,000, membiayai $ 260,000.
- Pinjaman 30 tahun adalah 6.5 peratus, dengan bayaran Prinsip / Faedah sebanyak $ 1,643 sebulan.
- Cukai dan insurans yang dibeli adalah $ 3,600 / tahun, untuk jumlah pembayaran sebanyak $ 1,943 sebulan.
Pembeli melakukan penyelidikan mereka dan melihat permintaan sewa yang mantap untuk unit-unit ini, yang kesemuanya tetap diduduki kebanyakan masa. Walau bagaimanapun, untuk menjadi bijak dalam pengiraan mereka, kekosongan 6 peratus dan risiko bukan pembayaran akan dikira untuk menjangka aliran tunai sebenar .
Unit-unit tersebut adalah sama dan sewa untuk $ 900 setiap bulan. Mari lihat bagaimana perhitungan kami terputus:
- Pendapatan sewa kasar adalah $ 900 X 4 X 12 bulan, atau $ 43,200 setahun.
- Bayaran adalah $ 1,943 X 12 = $ 23,316 setahun.
- Perbelanjaan pembaikan pemilik sebelumnya telah purata $ 1,700 setahun.
- Kekosongan dan kerugian kredit dianggarkan sebanyak 6 peratus daripada sewa atau $ 2,592 setahun.
- Pemilik membelanjakan kira-kira $ 400 setiap tahun dalam pelbagai kos dan pengiklanan, dan menguruskan harta itu sendiri.
Mereka adalah perkara-perkara asas operasi yang masuk ke dalam pengiraan aliran tunai kami. Mari kita ambil perhitungan kita untuk keuntungan:
- Pendapatan sewa - Kerugian Kekosongan - Pembayaran - Perbelanjaan = Aliran Tunai
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 sebulan dalam aliran tunai positif.
Menganalisis penyata anda sebagai " tunai atas tunai yang dilaburkan", anda akan membahagikan pelaburan tunai sebenar anda sebanyak $ 65,000 ke dalam pulangan tahunan tunai, atau $ 15,192. Ini adalah hasil 23 peratus daripada wang tunai anda yang dilaburkan! Ada beberapa pelaburan di luar sana yang menghasilkan pulangan semacam ini.
Aliran tunai adalah fungsi input yang banyak, dan mana-mana atau beberapa daripada mereka boleh mengubah dan merosakkan atau meningkatkan aliran tunai. Ada yang dipengaruhi pasaran dan ekonomi. Jika majikan tempatan utama menutup atau bergerak, permintaan bagi harta sewa dapat menjejaskan semalaman. Ini adalah sesuatu yang anda tidak dapat mengawal, tetapi harap harap jangan dengan melakukan ketekunan anda tentang kesihatan dan rancangan majikan tempatan. Jika mereka sihat dan menguntungkan dengan pajakan yang lama baru diperbaharui, anda mungkin dalam keadaan baik.
Faktor lain yang tidak terkawal adalah cukai hartanah dan insurans harta benda.
Cukai dan premium boleh meningkat, menaikkan kos operasi dan menurunkan pendapatan operasi dan aliran tunai. Faktor-faktor negatif ini boleh diberi pampasan dengan faktor-faktor lain di mana anda mempunyai kawalan. Anda boleh mencari cara untuk mengurangkan kos pemasaran, pengurusan dan penyelenggaraan. Sudah tentu, jika pasaran sewa kukuh, anda boleh menaikkan sewa. Ia adalah keseimbangan yang sungguh halus, kerana itu boleh meningkatkan kekosongan. Kehilangan pendapatan dari unit yang lebih kosong dapat dengan mudah menghapuskan keuntungan daripada kenaikan sewa.
Semak siri pelaburan hartanah sewa ini untuk melihat cara lain di mana contoh harta ini menyediakan cukai dan insentif dan pulangan lain.