Buy Right, Get Out Quickly, Percayalah Pasukan Anda
Apa Adakah Ia Bermaksud Flip Rumah?
Membuang rumah bermakna anda membeli rumah dengan niat untuk menjualnya, biasanya dengan cepat, untuk keuntungan.
Ia bukan strategi membeli dan memegang jangka panjang. Menjual harta lebih daripada yang anda beli untuk tidak semestinya bermakna anda akan membuat keuntungan.
Sebagai contoh, anda membeli rumah dengan harga $ 200,000 dan dimasukkan ke dalam renovasi bernilai $ 50,000. Sekiranya anda menjual rumah itu dengan harga $ 240,000, yang lebih daripada anda membelinya, anda sebenarnya akan kehilangan wang apabila anda faktor kos renovasi, serta kos tambahan untuk memegang harta itu dan menjual harta itu.
Apakah Jenis Hartanah Boleh Dibalik?
Jenis harta yang paling sering diketepikan ialah rumah keluarga tunggal. Walau bagaimanapun, hampir apa - apa jenis hartanah boleh dibalik untuk keuntungan. Ini termasuk:
- Rumah Berbilang Rumah : Peluang mengembara termasuk mengubahsuai unit sedia ada atau menambah unit tambahan untuk menjadikan harta itu lebih berharga kepada bakal pembeli.
- Harta Campuran yang Digunakan: Ini boleh melibatkan pengubahsuaian atau tambahan yang dibuat kepada ruang runcit, ruang kediaman atau kedua-duanya.
- Harta Runcit : Mengubah semula ruang untuk memenuhi keperluan tertentu, seperti restoran, salun atau kedai am.
- Tanah : Melalui proses pengezonan untuk mendapatkannya diluluskan untuk kegunaan khusus, seperti kediaman atau runcit. Mendapatkan kelulusan zon boleh menjadi proses yang panjang bergantung pada bagaimana cepat dan mudah jabatan bangunan di bandar berfungsi.
Kunci 1: Beli pada harga yang betul
Anda membuat wang anda di atas pembelian. Tidak kira berapa baik anda mengubah suai rumah pada akhirnya jika anda meletakkan terlalu banyak wang dari awal lagi, akan menjadi lebih sukar untuk membuat keuntungan.
Tentukan Nilai Selepas Pembaikan - ARV
Anda cuba menentukan berapa banyak yang anda mampu untuk membeli harta untuk membuat keuntungan. Oleh itu, anda perlu bekerja mundur.
Perkara pertama yang perlu anda lakukan ialah menentukan selepas nilai pembaikan harta tersebut. Inilah yang anda percayai rumah akan bernilai selepas anda menyelesaikan semua renovasi ke atas harta itu.
Anda perlu melihat harga yang dijual baru-baru ini untuk sifat-sifat setanding di kawasan tersebut. Walaupun melihat sebanding bukanlah sains yang tepat, ia akan membantu memberikan nilai tambah nilai rumah anda. Sekiranya rumah anda adalah empat katil, dua penjajah mandi, anda akan melihat Colonial saiz yang sama yang telah dijual pada tahun lepas. Anda perlu membuat penyesuaian untuk faktor-faktor tertentu seperti:
- Futej Square: Dua rumah boleh mempunyai jumlah katil dan mandi yang sama, tetapi satu boleh menjadi 1000 kaki persegi yang lebih besar.
- Kualiti Pengubahsuaian: Lihat bahan yang digunakan dalam pengubahsuaian. Adakah ini yang dicari oleh pembeli semasa?
- Lokasi: Beberapa kawasan bandar akan menjadi lebih baik daripada yang lain: daerah sekolah yang lebih baik, jalan yang lebih tenang.
- Saiz Lot: Banyak yang lebih besar akan menjadi lebih berharga.
- Kemudahan: Adakah rumah itu mempunyai penyaman udara pusat, kolam dalam-dalam, ruang bawah tanah siap atau suite induk?
Sebaik sahaja anda melihat sifat-sifat setanding, anda sepatutnya dapat menghasilkan pelbagai jenis rumah apabila anda telah menyelesaikan renovasi anda. Ini adalah Nilai Selepas Pembaikan.
Kurangkan Kos Anda
Untuk membeli harta dengan harga yang tepat, anda perlu menentukan berapa banyak wang yang anda percaya yang akan anda belanjakan di rumah.
- Kos Penutupan Pembelian: Ini termasuk insurans tajuk, pemeriksaan rumah, yuran peguam, tinjauan, yuran bank, yuran rakaman: surat ikatan dan gadai janji.
- Kos Pembinaan: Permit dari bandar, kos bahan, kos buruh.
- Memegang Kos: Bayaran insurans, cukai, pembayaran atas sebarang pinjaman, kos utiliti yang mungkin.
- Kos Penutupan Jualan: Yuran peguam, mungkin cukai pemindahan hak milik, Suruhanjaya broker barang, yuran rakaman: surat ikatan dan gadai janji, yuran pemeriksaan bandar: Sijil Penghunian yang mungkin, CO, jika bandar memerlukannya, kredit pembeli: pemeriksa rumah pembeli akan mencari perkara salah dengan harta itu, jadi pembeli mungkin akan meminta kredit daripada anda untuk memperbaiki perkara ini.
Apa Motivasi Keuntungan Anda?
Anda mungkin tidak akan melalui semua kerja dan risiko membongkar rumah untuk membuat $ 5,000. Oleh itu, anda mesti menentukan matlamat keuntungan ideal anda dari flip tersebut. Apabila semua dikatakan dan dilakukan, adakah anda ingin membuat $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Mengetahui seberapa banyak yang anda ingin buat akan membantu anda menentukan harga di mana anda mampu membeli rumah.
Anda juga perlu sedar bahawa anda mungkin perlu membayar cukai keuntungan modal atas apa-apa keuntungan yang anda buat. Bergantung kepada pendeposit pendapatan anda, anda mungkin tidak perlu membayar atau mungkin perlu membayar sebanyak 20 peratus daripada keuntungan anda kepada Uncle Sam. Anda mungkin dapat menangguhkan kos ini dengan membuat Bursa 1031.
Tentukan Harga Belian Ideal
Sekarang setelah anda menentukan Nilai Selepas Perbaikan untuk harta itu, anggaran kos yang berkaitan dengan mengubahsuai harta dan berapa banyak wang yang anda ingin buat, anda boleh menentukan jumlah maksimum yang anda sanggup bayar untuk harta itu.
Selepas Nilai Pembaikan
- Kos Minus
- Motivasi Keuntungan Minus
= Harga Beli Ideal
Ini adalah titik di mana anda membuat tawaran anda dan berharap ia diterima. Anda telah menjalani banyak kerja untuk tiba di nombor ini, jadi jangan terpengaruh oleh Realtors yang memberitahu anda jika anda meningkatkan harga tawaran anda, harta itu milik anda. Setiap dolar lebih banyak yang anda bayar untuk harta itu adalah dolar keuntungan berpotensi yang anda kalahkan. Ingat, anda adalah wang anda pada pembelian.
Kunci 2: Dapatkan Keluar Cepat
Matlamat membongkar hartanah adalah untuk membuat keuntungan dan untuk membuat keuntungan ini secepat mungkin. Mana-mana pelabur yang baik tahu bahawa pasaran hartanah boleh menghidupkan sepeser pun. Sebilangan faktor boleh mengurangkan nilai harta anda dengan dramatik. Ini termasuk:
- Kenaikan Kadar Faedah: Apabila kadar faedahnya tinggi, orang tidak mampu untuk menghabiskan banyak rumah. Ia mengurangkan kuasa beli mereka kerana bayaran gadai janji bulanan mereka akan lebih tinggi. Apabila kadar faedah meningkat, harga rumah akan turun untuk menyesuaikan untuk penurunan kuasa beli ini.
- Perubahan Musim: Musim musim rumah membeli pada musim panas ketika anak-anak tidak bersekolah. Keluarga mahu bergerak sebelum tahun baru sekolah bermula. Sekiranya anda tidak dapat mengulangi pasaran anda untuk tergesa-gesa musim bunga awal / musim panas, anda boleh menanggung sendiri banyak wang.
- Meningkatkan Inventori: Satu lagi faktor yang boleh menjejaskan nilai rumah anda ialah inventori yang berlebihan di kawasan tersebut. Salah satu sebab ini boleh berlaku sekiranya sebuah syarikat besar di bandar ditutup, dan orang mula meletakkan rumah mereka di pasaran mereka supaya mereka boleh berpindah. Terdapat hanya begitu banyak pembeli untuk 3 bilik tidur, 2 bilik mandi $ 250,000 rumah ladang. Jika terdapat lima di pasaran, anda mungkin perlu mengurangkan harga anda untuk mendapatkannya dijual dengan cepat.
- Foreclosures atau Jualan Pendek di Kawasan: Malangnya, anda tidak dapat mengawal jiran anda. Penjualan dan penyingkiran pendek di kawasan itu akan menjatuhkan nilai rumah anda.
- Bencana Alam: Anda juga tidak dapat mengawal Alam Ibu . Badai, tornado, dan padang rumput liar boleh menghancurkan kawasan, menjadikan harga di rumah sama rata.
- Penilaian Sekolah Rendah: Jika penarafan sistem sekolah turun, kejiranan akan menjadi kurang diminati untuk pembeli berpotensi.
- Ekonomi lemah : Apabila ekonomi runtuh, begitu pula harga rumah. Orang yang kurang mampu dapat membeli rumah, dan mereka yang berbuat demikian lebih murah.
- Isu-Isu Alam Sekitar / Barisan Kuasa: Peningkatan tahap radon atau bahan kimia lain di dalam tanah, talian kuasa yang sedang dibina di halaman belakang atau saluran paip yang berjalan melalui bandar akan menjadikannya lebih sukar untuk menjual rumah anda untuk dolar teratas.
Kunci 3: Pasukan yang Anda Bekerja Dengan Boleh Membuat atau Memecahkan Anda
Kelembapan harta yang berjaya dilakukan dengan cepat dan dilakukan dengan harga yang tepat. Mengupah kontraktor yang salah, pereka atau broker barang boleh dengan cepat menukar flip ke flop. Idealnya, anda akan mempunyai satu pasukan individu yang dipercayai di tempat sebelum anda menutup harta itu supaya anda tidak membuang masa.
Pereka
Sekiranya anda akan menyewa seorang pereka untuk pengubahsuaian anda, anda perlu memastikan dia sudah biasa dengan kawasan tersebut. Perkara terakhir yang anda mahu lakukan adalah lebih baik. Tidak semua rumah memerlukan marmar Calcutta dan lantai kayu keras Brazil. Anda boleh membuat wang yang besar dengan pelan lantai yang hebat dan reka bentuk yang bersih. Dapur dan tempat mandi menjual rumah, tetapi kebanyakan pembeli tidak akan mengetahui perbezaan antara keran $ 400 dan $ 40.
Mengetahui pasaran juga akan membantu menentukan jenis pembeli yang ada dalam kawasan ini. Adakah kawasan ini menarik banyak perseorangan, pengantin baru, keluarga muda dengan kanak-kanak kecil, keluarga berpenghuni atau bersarang kosong? Ini akan membantu menentukan pendekatan terbaik untuk mengubahsuai. Sekiranya anda menambah bilik tidur yang lain? Berfokus pada bilik keluarga untuk anak-anak? Adakah suite induk akan menjadi cabutan utama?
Kontraktor
Ini termasuk juruelektrik, tukang paip, sider, roofers, kontraktor HVAC, pelukis, pavers dan orang lain yang mungkin anda perlukan. Anda ingin mendapatkan berbilang bida supaya anda mendapat harga terbaik, tetapi anda juga ingin memeriksa bukti kelayakan kerana harga terbaik tidak semestinya kerja berkualiti terbaik. Anda mungkin berfikir bahawa anda mendapat harga yang bagus pada mulanya tetapi akan meluangkan lebih banyak masa dan wang untuk membetulkan kerja-kerja buruk kontraktor.
Pastikan kontraktor memahami permit yang diperlukan untuk dibawa ke bandar untuk kerja-kerja pengubahsuaian yang perlu dilakukan. Berapa lamakah bandar mengambil untuk memproses permit? Adakah terdapat sebarang isu zon yang mesti diluluskan? Isu permit dengan bandar boleh mengadakan pekerjaan selama berbulan-bulan dan dengan cepat mengurangkan sebarang keuntungan yang berpotensi.
Kontraktor juga terkenal kerana "meremehkan" berapa lama pekerjaan akan diambil. Pastikan anda mempunyai tarikh akhir yang ditetapkan dengan kontraktor untuk kerja itu selesai. Anda juga harus memasukkan dana kontingensi dalam belanjawan anda untuk pekerjaan ini yang tidak selesai tepat pada waktunya.
Realtors
Adakah anda menjual dengan Realtor atau cuba menjual harta itu sendiri. Jika anda menjual dengan broker barang, ingatlah untuk membuat komisen mereka di jualan.
Apabila memilih Broker barang, anda perlu memastikan mereka mengetahui pasaran di mana anda cuba menjual rumah. Walaupun anda telah bekerja dengan Broker Tanah pada masa lalu, mereka mungkin tidak sesuai untuk pasaran tertentu.
Di samping itu, banyak Realtors hanya berminat untuk membuat jualan cepat dan tidak semestinya menjual rumah untuk dolar atas. Pastikan anda telah melakukan penyelidikan anda sendiri dan bahawa anda merasa selesa dengan jumlah yang Realtor merasakan anda boleh mendapatkan untuk rumah. Anda mahu jualan cepat, tetapi anda juga tidak mahu meninggalkan terlalu banyak wang di atas meja.