Apabila pemilik perniagaan membeli bangunan komersial dengan gadai janji, pemegang gadai janji mungkin memerlukan pembeli untuk mendapatkan dasar harta yang termasuk klausa hipotek standard .
Berikut adalah contohnya.
Contoh
Andy memiliki A-1 Appliances, sebuah syarikat yang menjual peralatan rumah. Syarikat Andy baru saja membeli gudang baru dengan gadai janji yang diperolehnya dari Lucky Lending.
Pinjaman A-1 yang diperoleh dari Lucky Lending dijamin oleh gudang. Kerana gudang itu berfungsi sebagai cagaran untuk pinjaman, Lucky Lending mempunyai minat yang dapat diinsuranskan di dalamnya. Untuk melindungi kepentingan Lucky, perjanjian pinjaman itu memerlukan A-1 untuk menginsuranskan gudang terhadap kerosakan akibat kebakaran dan peril lainnya di bawah dasar harta komersil. Kontrak itu menyatakan bahawa dasar itu mesti termasuk klausa hipotek standard.
Fasal Standard
Pada tahun yang lalu, penanggung insurans yang menulis insurans harta diperlukan menggunakan borang dasar yang dikenali sebagai Dasar Kebakaran New York 1943. Yang terakhir mengandungi klausa berjudul Mortgagee, yang menangani hak peminjam. Fasal ini dirujuk sebagai klausa hipotek standard .
Pada masa kini, bentuk New York jarang digunakan, dan dasar hartanah komersil ISO dianggap sebagai standard industri. Borang ISO alamat gadai janji dalam klausa bertajuk Pemegang gadai janji. Fasal ini kini berfungsi sebagai fasal hipotek standard. Ia muncul dalam banyak dasar harta yang digubal oleh penanggung insurans individu.
Kepentingan
Fasal hipotek ISO berlaku kepada pemegang gadai janji yang dinamakan dalam perisytiharan. Pemberi pinjaman dilindungi untuk kerugian atau kerosakan pada bangunan atau struktur yang berfungsi sebagai cagaran untuk pinjaman.
Jika berbilang peminjam disenaraikan dalam polisi, mereka dilindungi mengikut urutan keutamaan. Sebagai contoh, anggap bahawa pemegang polisi telah membeli sebuah bangunan dengan dua gadai janji (pertama dan kedua). Jika bangunan itu terbakar, pemberi pinjaman yang disenaraikan di gadai janji pertama akan dibayar. Selepas pemberi pinjaman pertama telah dibayar, pemberi pinjaman pada gadai janji kedua akan menerima pembayaran.
Klausa hipotek menyatakan bahawa pemberi pinjaman akan menerima pembayaran "sebagai kepentingan mereka mungkin muncul." Ini bermakna jumlah setiap pemberi pinjaman akan diterima bergantung pada tahap kerusakan bangunan yang diinsuranskan dan baki belum dibayar (pokok dan bunga) pinjaman. Sebagai contoh, kebakaran memusnahkan gudang A-1 Appliance. Pada masa kebakaran, A-1 berhutang $ 750,000 Lucky Pinjaman pada pokok dan faedah terakru. Pemberian Lucky bertuah menerima bayaran insurans sebanyak $ 750,000, kepentingannya dalam harta itu.
Amaun penanggung insurans akan membayar kerugian adalah tertakluk kepada had dasar. Sebagai contoh, jika gudang A-1 diinsuranskan untuk $ 1.5 juta, syarikat insurans akan membayar tidak lebih daripada $ 1.5 juta kepada semua pihak yang dilindungi (A-1 Appliances and all lenders).
Di sesetengah negeri, pemberi pinjaman mengamankan pinjaman mereka melalui perbuatan kepercayaan daripada hipotik. Atas sebab ini, istilah pemegang gadai janji dalam klausa hipotek standard termasuk pemegang amanah.
Penyitaan
Hak pemberi pinjaman untuk mendapatkan kerugian di bawah polisi harta peminjam tidak terjejas oleh apa-apa tindakan perampasan pemberi pinjaman telah memulakan terhadap pemilik harta sebelum kerugian. Contohnya, anggap bahawa A-1 Appliances gagal membuat beberapa pembayaran gadai janji, maka Lucky Lending mengeluarkan notis lalai. Satu bulan selepas notis itu dikeluarkan, gudang dimusnahkan oleh api. Pemberitahuan lalai tidak akan mempengaruhi hak Lucky untuk menerima pembayaran kerugian di bawah dasar tersebut.
Akta Pemegang Polisi
Pemegang gadai mempunyai hak untuk mendapatkan semula kerugian di bawah polisi walaupun pemegang polisi telah melanggar syarat kontrak insurans.
Contohnya, katakan bahawa gudang A-1 Appliance dimusnahkan oleh api. A-1 memfailkan tuntutan dengan penanggung insurans hartanahnya untuk kerosakan bangunan dan kandungannya. Walau bagaimanapun, A-1 enggan membenarkan pelaku ke harta untuk memeriksa kerosakan tersebut. Penanggung insurans akhirnya menafikan tuntutan A-1 kerana A-1 gagal memenuhi syarat dasar .
Hak Meminjam Bertanggungjawab untuk pulih di bawah polisi tidak akan terjejas oleh tindakan A-1 selagi peminjam memenuhi syarat-syarat tertentu. Pemberi pinjaman mesti:
- Bayar sebarang premium tertunggak kerana peminjam gagal membayar
- Hantar bukti kehilangan (jika pemegang polisi tidak melakukannya) dalam tempoh 60 hari setelah menerima notis bahawa bukti kehilangan adalah disebabkan
- Beritahu pihak penginsurans jika pemberi pinjaman menyadari apa-apa perubahan dalam pemilikan atau penghunian bangunan itu, atau jika risiko telah berubah dengan ketara
Apabila pemberi pinjaman telah menyelesaikan semua langkah-langkah ini, ia layak menerima pembayaran kerugian di bawah dasar hartanah A-1.
Pemindahan Hak
Fasal pemegang pajak ISO mengandungi peruntukan subrogasi . Ia menyatakan bahawa jika penanggung insurans melakukan pembayaran kerugian kepada pemberi pinjaman tetapi menafikan pembayaran kepada pihak yang diinsuranskan, hak subrogasi pemberi pinjaman dipindahkan ke penanggung insurans setakat jumlah pembayaran. Dalam contoh terdahulu, A-1 Appliances telah ditolak pembayaran di bawah polisi kerana ia gagal mematuhi terma kontrak insurans. Katakan bahawa Lucky Lending telah menerima bayaran insurans sebanyak $ 700,000 untuk kepentingannya di gudang yang rosak. Kebakaran itu disebabkan oleh kecacatan dalam pengering elektrik yang disimpan di dalam bangunan. Jika Lucky Lending tidak menerima pampasan untuk kerosakan, pemberi pinjaman itu boleh menyaman pengeluar pengering untuk kerosakan harta benda .
Penanggung insurans hartanah A-1 telah menanggung rugi Lucky untuk kerugian tersebut. Oleh itu, hak pemberi pinjaman untuk menuntut pengilang untuk pampasan dipindahkan kepada syarikat insurans. Syarikat insurans kini mempunyai hak untuk menyaman pengilang untuk mendapatkan semula $ 700,000 yang telah dibayar kepada Lucky Lending.
Penanggung insurans boleh memilih untuk membayar pemberi pinjaman jumlah pokok pada gadai janji ditambah dengan faedah terakru. Sekiranya ada hutang, pemegang polisi perlu membayar jumlah itu kepada syarikat insurans.
Pembatalan dan Pembaharuan
Di bawah fasal gadai janji, penanggung insurans mesti memberitahu pemegang gadai secara bertulis jika penanggung insurans membatalkan polisi atau enggan membaharuinya . Jika pihak yang diinsuranskan gagal membayar premium, penanggung insurans mesti memberitahu pemberi pinjaman 10 hari lebih awal sebelum membatalkan polisi tersebut. Sekiranya syarikat insurans membatalkan polisi untuk apa-apa sebab selain daripada pembayaran premium, ia mesti memberikan notis awal 30 hari kepada pemberi pinjaman. Sekiranya penanggung insurans memutuskan untuk tidak memperbaharui polisi, ia mesti memberi notis pemberi pinjaman sepuluh hari.
Syarat pembatalan ini boleh diubahsuai oleh undang-undang negeri. Sebagai contoh, sesetengah negeri memerlukan penanggung insurans untuk memaklumkan pemberi pinjaman sekurang-kurangnya 45 hari lebih awal jika suatu polisi dibatalkan atas sebab-sebab selain daripada pembayaran premium.