Leverage adalah penggunaan pelbagai instrumen kewangan atau modal yang dipinjam untuk membeli dan / atau meningkatkan potensi pulangan pelaburan-istilah tersebut digunakan di Wall Street dan di pasaran hartanah utama Main Street.
Contoh yang paling mudah untuk hartanah adalah hipotek, di mana anda menggunakan wang anda sendiri untuk memanfaatkan pembelian. Dalam kebanyakan kes, bayaran muka 20% (dan sejarah kredit yang baik) akan menjadikan anda 100% harta dan rumah yang anda mahukan . Sesetengah program gadai janji mungkin membiarkan anda kurangkan.
Sekiranya anda seorang pelabur hartanah , anda mungkin beroperasi dalam perkongsian dan rakan kongsi boleh meletakkan semua wang itu, atau penjual mungkin sanggup membiayai beberapa harga pembelian harta yang mereka jual. Semua adalah contoh leverage
Contoh Leverage
Katakan bahawa anda telah mencari rumah di kawasan kejiranan yang hebat. Anda dapati 2 hartanah: sebuah rumah $ 500,000 yang anda perlukan gadai janji, dan rumah $ 100,000 yang boleh dibeli secara langsung.
Senario 1: Anda bergerak ke hadapan dengan rumah, $ 500,000 bank dan mereka akan memberi anda gadai janji $ 400,000 jika anda meletakkan $ 100,000, atau 20%. Dengan mengandaikan bahawa hartanah di kawasan ini naik mungkin 5% setahun, dalam 12 bulan pelaburan bernilai $ 525,000.
Senario 2: Anda membeli rumah $ 100,000 secara terang-terangan tidak ada gadai janji dan anda tidak berhutang kepada sesiapa pun. Jika pasaran hartanah naik 5% setahun, dalam 12 bulan pelaburan anda bernilai $ 105,000.
Dalam Senario 1, leverage bekerja dengan nikmat anda, meningkatkan nilai pelaburan hartanah anda. Tetapi, jika harga hartanah jatuh sebanyak 5% pada tahun pertama, Senario 1 akan kehilangan $ 25,000. Senario 2 akan menyaksikan penurunan hanya $ 5,000.
Perkara Yang Perlu Dihindari Menggunakan Leverage Harta Tanah
Digunakan dengan betul, leverage hartanah boleh menjadi alat yang berkesan untuk pelabur hartanah untuk meningkatkan pulangan pelaburan mereka. Yang penting adalah untuk mengelakkan membuat keputusan tanpa pertimbangan yang sewajarnya terhadap bidang risiko dalam memanfaatkan. Elakkan tingkah laku berisiko tinggi ini dan anda mempunyai peluang yang jauh lebih baik untuk merealisasikan kejayaan menggunakan leverage hartanah.
01 - Mengira Tahap Tinggi Penghargaan
Sekalipun harta telah menghargai kadar 12% hingga 20% untuk beberapa tahun, mengira kadar untuk meneruskan adalah satu cadangan yang sangat berisiko. Ia boleh menyebabkan anda terlebih bayar untuk hartanah, mengharapkan untuk merealisasikan perbezaan jualan dari penghargaan. Sekiranya tidak berlaku, anda mengalami kerugian atau lebih teruk.
Apabila anda merancang melihat pelaburan hartanah anda, sekurang-kurangnya, pada tiga senario: terbaik; terburuk; dan kemungkinan besar.
02 - Berakhir Dengan Bayaran Tinggi
Ia boleh kelihatan seperti pelaburan yang hebat untuk mengawal harta dengan bayaran pendahuluan yang sangat kecil. Anda melihat angka-angka dan melihat pulangan pelaburan yang tinggi kerana pengeluaran tunai yang rendah.
Masalahnya adalah bayaran yang lebih tinggi yang datang dengan leverage yang lebih tinggi. Jika ini adalah gadai janji, sebagai contoh, anda boleh bergantung kepada perlu membuat bayaran bulanan, dan semakin banyak yang anda meminjam, semakin tinggi pembayaran bulanan.
Sekiranya pasaran melembutkan atau harta anda mengalami kekosongan atau kerugian kredit yang lebih tinggi daripada yang dijangkakan, anda mungkin mendapati diri anda tidak dapat mengekalkan pembayaran gadai janji yang lebih tinggi yang nampak baik pada mulanya. Jika anda tidak dapat membuat bulan, pelaburan anda berada dalam bahaya.
03 - Membiarkan Keputusan Pembiayaan yang Baik dalam Pembelian yang Buruk
Ramai pelabur mempunyai overpaid untuk harta kerana mereka mendapati nirvana dalam persediaan pembiayaan leverage yang tinggi. Said berbeza, hanya kerana anda boleh mendapatkan harta dengan pengeluaran tunai yang sangat sedikit tidak bermakna bahawa itu adalah pembelian yang baik. Lihatlah nilai harta dalam konteks trend pasaran semasa dan jangkaan. Cari "perbandingan" atau hartanah lain seperti itu. Apa yang mereka jual? Apa yang menjual di kawasan itu?
Jika harta itu terlalu mahal, penghargaan akan menjadi minimum atau lebih teruk lagi, tidak wujud. Dan celakalah kamu sekiranya pasaran memilikinya sesaat. Harta yang terlalu mahal anda akan menjadi seretan yang ketara dan anda tidak akan dapat memunggahnya tanpa mengambil kerugian.
04 - Melupakan Bahawa Aliran Tunai Adalah Raja
Sekiranya salah satu daripada tingkah laku "tidak" ini melekat dalam fikiran anda, inilah yang perlu anda pertimbangkan dengan teliti. Kesalahan dalam penghakiman dalam satu atau lebih item lain di sini boleh diabaikan jika anda mempunyai satu perkara yang hebat - aliran tunai yang sangat baik .
Jika pendapatan sewa anda, tolak kos dan perbelanjaan gadai janji anda, meletakkan pulangan wang tunai yang bagus di dalam poket anda setiap bulan, maka hakikat bahawa harta itu tidak mendapat nilai tahun ini tidak akan menjadi membimbangkan peristiwa. Tetapi jika semua pelaburan hartanah anda turun, anda berada dalam banyak air panas.