Pemberi pinjaman komersial adalah sangat berhati-hati dalam pengunderaitan mereka. Memandangkan sejarah kredit peribadi pembeli jarang penting dalam pinjaman komersial, mereka menggunakan kriteria lain untuk membuat keputusan pinjaman. Hartanah komersil dibeli untuk menjana pendapatan, jadi salah satu kriteria yang paling popular adalah melihat pendapatan untuk melihat apakah sudah mencukupi untuk membayar hipotek yang secukupnya dan meninggalkan keuntungan bagi peminjam.
Apabila pemberi pinjaman melihat sebuah apartmen atau harta tanah pelbagai, sama ada gadai janji akan diberikan, dan berapa banyak, boleh ditentukan menggunakan DSCR, atau Nisbah Liputan Perkhidmatan Hutang. Ini pengiraan mudah, tetapi sangat penting. Pemberi pinjaman tidak begitu peduli dengan skor kredit individu atau sejarah pemiliknya. Tujuan pelaburan adalah ROI, Return on Investment, dan aliran tunai, jadi aliran tunai adalah pertimbangan utama.
Sebenarnya, para pelabur perlu menghargai peminjam dalam memastikan pengiraan aliran tunai adalah betul untuk projek apartmen. Mereka akan mahu melihat kewangan yang menunjukkan pendapatan dan perbelanjaan. Mereka kemudian akan menentukan sama ada angka-angka ini kelihatan seperti mereka akan terus ke masa depan, atau mungkin menjadi lebih baik atau lebih teruk. Apabila angka menunjukkan bahawa aliran tunai akan mencukupi dengan mencukupi perkhidmatan hutang, ia mengesahkan pemilihan pelaburan dan kemahiran penilaian pelabur.
Walaupun terdapat banyak tempat untuk melihat bagaimana menghitung DSCR dengan jumlah projek dan gadai janji yang sudah ada, kemungkinan besar pembeli akan ingin tahu berapa banyak yang mereka dapat meminjam pada sebuah projek yang mereka sedang mempertimbangkan untuk membeli. Para pelabur melakukan pengiraan mereka sendiri dan melihat kepada peminjam mereka yang terpilih untuk mengesahkan nombor yang mereka datangi.
Kedua-dua pelabur dan peminjam mempunyai matlamat yang sama dalam hal ini. Adakah projek itu akan cukup menguntungkan untuk membayar hutang dengan keuntungan yang mencukupi?
Kami akan melihat ini dari dua arah, mendapatkan DSCR semasa dan menilai harta dengan DSCR yang dikehendaki-pemberi pinjaman. Pengiraan ini kembali kepada jumlah tersebut dengan menggunakan DSCR yang boleh diterima minimum sebesar 1.20. Kemudian kita akan melakukannya ke arah yang lain, mendapatkan DSCR.
Kesukaran: Purata
Masa Dikehendaki: 20 minit
Ini caranya:
- Tentukan aliran tunai , atau pendapatan operasi kasar selepas menolak kekosongan dan kerugian kredit .
Jumlah sewa $ 187,000 / tahun - kekosongan 9% & kehilangan kredit ($ 16,830) = $ 170,170
- Kemudian dapatkan NOI, atau pendapatan operasi bersih dengan menolak semua perbelanjaan lain untuk operasi dan pengurusan, termasuk cukai dan insurans.
Pendapatan Operasi Kasar - Semua Perbelanjaan = NOI, atau Pendapatan Operasi Bersih
$ 170,170 - 72,470 (perbelanjaan) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 bulan = $ 8142 / bulan NOI
- Sekiranya pemberi pinjaman menggunakan DSCR minimum 1.20, maka $ 8142 / bulan akan menjadi 1.2 kali pembayaran gadai janji bulanan. Untuk mendapatkan pembayaran maksimum itu, anda perlu membahagikan $ 8142 sebanyak 1.2.
$ 8142 pendapatan bersih bulanan / 1.20 minimum DSCR = bayaran maksimum gadai janji $ 6785 / bulan.
- Kini hanya perlu menentukan berapa banyak yang akan dipinjamkan pada kadar semasa. Sekiranya pembeli ini boleh menjangkakan kadar faedah 6.875% pada pinjaman 30 tahun, kalkulator gadai janji akan memberitahu kami bahawa pemberi pinjaman mungkin bersedia untuk meminjam sekitar $ 1,032,836 ke atas harta ini , kerana pinjaman dan kadar faedah akan menyebabkan pembayaran prinsipal dan faedah $ 6785 / bulan, dan minimum 1,20 DSCR.
Kebanyakan kalkulator gadai janji akan membolehkan anda memasuki pembayaran, kadar faedah dan masa untuk mengira jumlah pinjaman.
- Apabila kami mula, kami tahu kami telah mencadangkan jumlah gadai janji menggunakan DSCR yang dinyatakan, kerana kami pembeli ingin menganggarkan berapa banyak yang boleh dipinjam untuk gadai janji harta yang kami sedang dinilai untuk pembelian. Tetapi, mari kita lakukan pengiraan DSCR di mana kita mengetahui perbelanjaan projek semasa dan pembayaran gadai janji.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Pembayaran Gadai Janji Tahunan = 1.30 DSCR
1.3 adalah lebih baik daripada 1.2 dalam kes ini, jadi mungkin DSCR yang boleh diterima. Walau bagaimanapun, jika pinjaman baru sedang dicari pada projek operasi, NOI semasa akan digunakan seperti yang kita lakukan pada mulanya untuk melihat apa yang mungkin tersedia sebagai jumlah gadai janji.
Apabila angka tersebut berfungsi, pelabur dan peminjam dapat merasa senang dengan pembiayaan projek dan keuntungan masa depan.
Apa yang anda perlukan:
- Butiran pendapatan & perbelanjaan untuk harta itu.
- Kalkulator gadai janji.