01 - Penilaian Pelaburan Harta Tanah adalah Kuantitatif dan Kualitatif
Saya sedang mengkaji potensi pelaburan pada hari yang lain. Ia adalah empat unit harta tanah pelbagai keluarga yang telah diduduki secara keseluruhan pemiliknya, yang telah berada di sana selama tiga puluh tahun. Pemiliknya adalah akademik eklektik dan terdapat segala cara bric-a-brac dan antik yang tersebar di seluruh tempat. Tempat itu tidak dibahagikan dengan betul. Permaidani perlu diganti dan lantai dibaiki. Asas peralihan telah membongkok lantai di tempat-tempat dan telah mencipta retakan besar yang berlari ke atas dan ke bawah pelbagai dinding.
Saya melawat tempat itu dengan beberapa kawan saya - pasangan yang berminat masuk ke dalam hartanah. Mereka menulis tempat itu dari saat mereka berjalan di pintu. Tetapi apabila saya melihat bulunya dan retak saya melihat satu perkara: wang. Masalah asas menakutkan kebanyakan pelabur, yang mengurangkan persaingan dan dapat melemahkan harga.
Tetapi bagaimana untuk menilai kesepakatan seperti ini? Atau apa-apa perjanjian, untuk perkara itu? Secara peribadi, saya memecahkan pertimbangan ke dalam dua kategori:
• Kuantitatif: Bagaimana saya mengharapkan harta itu berfungsi sebagai pelaburan? Untuk bahagian ini, saya boleh mencetuskan kalkulator saya, atau spreadsheet saya, atau perisian penilaian saya dan menjalankan beberapa nombor.
• Kualitatif: Saya perlu bertanya kepada diri sendiri "boleh saya tariknya?" Jika anda seperti majoriti pelabur hartanah, maka anda seorang pemasa bahagian. Ini bermakna anda perlu mengatasi projek ini di atas "pekerjaan hari" anda dan mengurusnya selepas itu. Bahagian analisis ini akan mengambil beberapa pencarian jiwa; kalkulator tidak akan membantu anda di sini.
02 - Kuantitatif - Menjalankan Nombor Menggunakan Kadar Cap
Secara peribadi, saya cenderung untuk melihat tiga angka utama apabila saya mempertimbangkan pelaburan. Kadar cap , adalah alat pertama.
Kadar cap hanya merupakan pendapatan bersih tahunan dibahagikan dengan harga harta tanah. Selama bertahun-tahun, para pelabur telah menggunakan "peraturan 1%" yang hanya menyatakan bahawa pendapatan sewa bulanan untuk harta hendaklah kira-kira 1% daripada harga yang anda bayar untuk harta itu. Sesetengah pasaran telah berpindah dari nisbah ini kerana merosakkan nilai harta benda, tetapi dalam yang lain, anda masih boleh mencari sifat yang sesuai dengan peraturan 1%. Sesuatu yang perlu diingat ialah, peraturan 1% adalah penunjuk adil sama ada harta itu akan menjana aliran tunai yang mencukupi pada asas tahunan untuk menampung pembayaran gadai janji dan perbelanjaan. Sudah tentu, ada banyak pemboleh ubah yang masuk ke dalam ini (daripada cukai ke kadar faedah ke peratus bayaran pendahuluan yang anda bayar) tetapi ia titik permulaan.
03 - Aliran Tunai sebagai Alat Penilaian Kuantitatif
Satu-satunya sebab anda mengambil berat tentang kadar cap adalah bahawa anda benar-benar mencuba untuk proksi mudah untuk apa jenis aliran tunai pelaburan akan menjana. Dalam melabur, wang tunai adalah raja - mengabaikan pengiraan ini pada bahaya anda.
Anggaran aliran tunai melibatkan pelan aliran keluar tunai utama (cukai, prinsipal, faedah, perbelanjaan, kekosongan, yuran, pembaikan) dan membandingkannya dengan pendapatan yang dihasilkan oleh harta tersebut. Anda boleh melakukan ini sama ada melalui hamparan atau menggunakan pakej perisian penilaian hartanah.
04 - Kadar Pulangan sebagai Alat Analisis Pelaburan Hartanah Kuantitatif
Aliran tunai pula akan membolehkan anda mengira kadar pulangan yang diharapkan oleh harta tanah (ROR). Kadar pulangan adalah ukuran keuntungan; ia mengukur wang tunai yang projek akan menghasilkan berbanding wang tunai yang anda perlu dimasukkan ke dalam projek.
Anda memerlukan hamparan atau perisian penilaian hartanah untuk mengira nisbah ini. Saya fikir ia sangat berguna kerana ia membolehkan saya membandingkan pulangan yang saya harapkan untuk pelaburan berbanding pulangan yang saya semunkan dengan harapan untuk pelaburan lain yang berbeza. Sebagai contoh: jika saya berlari nombor untuk harta yang saya nyatakan pada permulaan artikel ini dan ia menendang kembali kepadaku kadar pulangan sebanyak 8% pasti saya akan lulus.
Saya boleh mengharapkan untuk mendapat pelaburan 8% di pasaran saham (risiko yang lebih rendah, dan usaha yang kurang banyak). Untuk risiko dan usaha saya perlu memasukkan projek ini yang saya harapkan kadar pulangan yang jauh di utara 20%.
05 - Kualitatif - Bolehkah Anda Dapatkan Projek Selesai?
Seperti yang saya nyatakan di atas, kalkulator anda tidak akan membantu di sini. Ini adalah apabila anda perlu melihat di cermin dan memikirkan berapa banyak masa dan usaha yang anda akan dapat menumpukan kepada projek itu.
Sekali lagi, mari lihat projek yang saya ceritakan pada permulaan artikel ini. Katakan anda membandingkannya dengan peluang yang sama; satu lagi keluarga dalam kejiranan yang sama tetapi memerlukan sedikit kerja. Anda akan mengambil peluang itu ke atas pembetulkan-atas melainkan jika yang kedua menawarkan pulangan yang jauh lebih tinggi. Tetapi berapa jauh lebih tinggi?
Untuk memulakan pelabur, saya selalu memberikan nasihat yang sama: Di kawasan ini terdapat kesilapan. Satu projek yang boleh anda lakukan adalah jauh lebih baik daripada yang telah dibakar oleh masa anda berada di tengah-tengahnya. Cari sesuatu dalam julat keselesaan anda yang menawarkan beberapa nombor yang baik, dapatkannya, kemudian beralih kepada projek yang lebih mencabar (dan diharapkan lebih menguntungkan) pada kali seterusnya.
Kesimpulan:
Analisis adalah bahagian seni, bahagian sains. Lihat topik lain di bahagian ini untuk mendapatkan lebih banyak idea tentang penilaian pelaburan.
Pengarang Chris Smith adalah pelabur hartanah, pengasas rujukan dalam talian untuk para pelabur dan profesional hartanah dan telah menerbitkan artikel dalam Majalah Kewangan Korporat, Euromoney, dan Rangkaian Jurnal Perniagaan.