Ia juga boleh dikira dalam tahun-tahun berikutnya berdasarkan nilai yang diunjurkan harta kurang baki gadai janji. Ia akan menjadi pelaburan ekuiti semasa yang anda miliki dalam hartanah yang diselaraskan oleh sebarang kenaikan nilai dan pembayaran gadai janji.
Mengapa Mengukur ROE dalam Tahun-tahun Depan?
Tidak seperti beberapa ROI lain, Pengiraan Pengembalian Pelaburan, yang mengukur pulangan anda pada nombor yang berubah. Tunai yang anda masukkan ke dalam bayaran pendahuluan tidak berubah, tetapi selama beberapa tahun faktor-faktor lain, dan mereka menukar pulangan ke atas ekuiti. Itulah kerana ekuiti anda berubah. Pertama, mari kita lihat apa manfaat yang anda nikmati dalam memiliki harta sewa:
- Membayar pinjaman: Ketika Anda meneruskan pembayaran hipotek, Anda membayar keseimbangan pinjaman pokok. Ekuiti anda meningkat kerana anda berhutang kurang berhubung dengan nilai tersebut.
- Penghargaan dalam nilai: Rumah anda menghargai nilai dari semasa ke semasa. Jadi, semasa anda menurunkan apa yang anda berhutang, anda juga meningkatkan apa yang bernilai. Perbezaan antara keduanya semakin meningkat; ekuiti.
- Aliran Tunai : Setiap bulan anda akan menguruskan wang tunai, wang yang dibayar dalam sewa yang melebihi pembayaran dan perbelanjaan gadai janji.
- Penjimatan cukai pendapatan: Susutnilai adalah manfaat yang besar. Setiap tahun anda boleh mengurangkan pendapatan sewa sebahagian daripada nilai struktur sebagai susut nilai. Anda tidak membelanjakan apa-apa, tetapi potongan itu sama seperti anda.
Mereka adalah kelebihan yang luar biasa yang menjadikan hartanah jauh lebih baik daripada aset pelaburan lain. Walau bagaimanapun, kita melihat bahawa terdapat beberapa mereka yang menukar ekuiti kita, yang semakin berkembang. Mari lihat contoh:
Anda membeli rumah sewa untuk $ 100,000 dengan $ 20,000 ke bawah. Tahun pembelian anda melihat bahawa ia bernilai $ 100,000, tetapi anda hanya berhutang $ 80,000, kerana anda mempunyai pembayaran muka sebesar $ 20,000 sebagai ekuiti.
Katakan aliran tunai positif tahunan anda adalah $ 3,600, atau $ 300 sebulan ke atas gadai janji dan perbelanjaan. Oleh itu, ROE kami ialah $ 3,600 / $ 20,000, atau 0.18 = 18% Pulangan atas Ekuiti. Anda seorang guru pelaburan!
Sekarang mari kita maju cepat sepuluh tahun. Anda telah membayar hipotek anda, dan rumah itu dihargai dengan nilai, kini bernilai $ 118,000. Imbangan anda pada gadai janji telah menurun dari $ 80,000 hingga $ 66,000. Sekarang lihat ekuiti anda. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, ekuiti baru anda dalam contoh mudah kami. Sekarang mari kita buat pengiraan sekali lagi untuk ROE. Anda mendapat lebih sedikit sewa, jadi aliran tunai anda sekarang $ 4,400 setahun. $ 4,400 / $ 52,000 = 8.5% Pulangan atas Ekuiti.
Apa yang berlaku? Sederhana, apabila peningkatan ekuiti anda pastinya tidak dapat meningkatkan sewa dengan cepat. Jadi, adakah ini masih merupakan pelaburan yang hebat? Lihatlah apa yang boleh anda lakukan sekarang dengan $ 52,000. Mungkin masa untuk menjual dan melabur semula.