Tips untuk Dijual Cepat dan Menguntungkan
Kertas kerja
Laporan Pendapatan dan Perbelanjaan: Anda ingin pastikan anda mempunyai semua maklumat kewangan anda sebelum anda meletakkan harta sewa anda untuk dijual.
Menyediakan laporan pendapatan dan perbelanjaan akan memberi anda, dan mana-mana pembeli berpotensi, gambaran yang lebih baik mengenai nilai harta anda.
Pendapatan: Termasuk dalam laporan pendapatan dan perbelanjaan ini, anda akan ingin merakam semua pendapatan yang diterima oleh harta itu secara bulanan dan tahunan. Ini boleh termasuk pembayaran sewa bulanan penyewa, serta sebarang sewa tambahan dari ruang letak kereta, mesin basuh dan pengeringan atau pembayaran jika anda cukup bernasib baik untuk menara papan iklan atau menara telefon bimbit pada harta anda.
Perbelanjaan: Laporan pendapatan dan perbelanjaan juga mesti termasuk wang yang anda belanjakan untuk tahun ini. Ini termasuk:
- Cukai Harta
- Pembayaran Insurans
- Caj Air dan Pembetung: Jika anda bertanggungjawab ke atas utiliti.
- Caj Elektrik: Jika anda bertanggungjawab ke atas utiliti.
- Caj Gas: Jika anda bertanggungjawab ke atas utiliti.
- Caj Minyak: Sekiranya anda bertanggungjawab ke atas utiliti.
- Penyelenggaraan : Kebanyakan pelabur dan / atau Realtors akan menganggarkan peratusan untuk penyelenggaraan. Secara tradisinya, jumlah ini adalah lima peratus daripada pendapatan operasi kasar . Kos penyelenggaraan akan berubah mengikut saiz harta, umur harta dan jumlah ruang luar. Ini termasuk perkara-perkara seperti kos landskap, kos untuk membaiki atau menggantikan lekapan yang lapuk atau gagal, kunci pintu, tingkap, jubin retak, kebocoran paip, kebocoran bumbung atau pagar goyangan.
- Kos Kekosongan: Kebanyakan pelabur juga akan mengambil kira faktor kekosongan. Bergantung pada jenis harta, anda boleh mengharapkan jumlah ini menjadi antara lima hingga sepuluh peratus daripada pendapatan operasi kasar. Kos kekosongan boleh termasuk kos untuk memasarkan harta benda , seperti meletakkan iklan untuk sewa anda, dan kos untuk memegang harta tersebut , seperti cukai dan insurans.
Kumpulkan Dokumen Berkaitan Pendapatan, Perbelanjaan dan Pengurusan Harta
Item Dari Laporan Pendapatan dan Perbelanjaan: Sebelum anda meletakkan harta sewa anda untuk dijual, anda akan ingin mencari salinan keras item yang telah dimasukkan ke dalam laporan pendapatan dan perbelanjaan. Anda akan mahu mengumpulkan kenyataan ini dari tahun sebelumnya. Ini termasuk semua bil utiliti, penyata insurans, cukai harta, pembayaran gadai janji, pembayaran sewa, kos penyelenggaraan dan sebagainya.
Anda perlu mengimbas semua resit ini ke dalam komputer supaya anda juga mempunyai salinan digital. Ini akan memudahkan untuk menghantar item kepada pembeli yang berpotensi, seorang peguam atau broker barang jika diminta memandangkan anda sudah mempunyainya secara elektronik.
Salinan Semua Pajakan Berkenaan: Anda akan ingin mengumpul salinan semua perjanjian sewa untuk penyewa semasa. Ini akan digunakan untuk mengesahkan pembayaran sewa semasa , serta tempoh pajakan.
Senarai Apa-apa Penambahbaikan Baru untuk Harta: Anda harus menyusun senarai apa-apa penambahbaikan yang telah anda buat kepada harta itu pada tahun-tahun kebelakangan ini. Sebagai contoh, adakah anda meletakkan bumbung baru, menggantikan relau atau merenovasi dapur? Anda juga akan menyertakan tarikh anggaran kerja yang dilakukan dan mungkin nilai anggaran penambahbaikan.
Dalam senarai penambahbaikan anda, anda akan mahu menambah adjektif deskriptif. Sebagai contoh, bukannya berkata, dapur yang diubah suai, mungkin lebih menarik untuk dikatakan, dapur diubahsuai, termasuk kabinet gaya shaker kelabu, granit putih polar dan backsplash kereta bawah tanah serong.
Di samping itu, anda juga harus mencari apa-apa bukti kerja yang telah dilakukan. Ini boleh menjadi salinan invois, kontrak untuk kerja atau penerimaan lain.
Selalunya, Broker barang akan menggunakan senarai penambahbaikan ini apabila menyusun butir-butir penyenaraian untuk harta anda. Oleh itu, senarai ini sepatutnya secukupnya.
Salinan Permit Mana-mana: Perkara pertama yang anda mahu lakukan adalah memastikan tiada permit terbuka pada harta anda. Bergantung pada bandar anda, anda boleh membuat permintaan ini secara peribadi, melalui telefon atau dalam talian. Ini dikenali sebagai permintaan rekod awam terbuka.
Sekiranya terdapat sebarang permit terbuka pada harta tersebut, anda mungkin perlu menutupnya sebelum jualan. Anda perlu menentukan apa kerja yang perlu diselesaikan, menyewa kontraktor berlesen untuk menyelesaikan kerja, kemudian mempunyai pemeriksa dari bandar keluar dan mengesahkan bahawa kerja itu dilakukan untuk kod supaya mereka boleh menutup permit itu.
Anda perlu mengumpulkan atau mendapatkan salinan semua permit untuk apa-apa kerja yang pernah selesai di atas harta itu. Bandar anda sepatutnya dapat menyediakan anda salinan semua permit yang direkodkan untuk harta itu.
Tentukan Potensi Untung
Anda harus menilai kewangan anda untuk mendapatkan poket berapa banyak wang yang anda dapat berpotensi membuat jika anda menjual harta anda.
1. Berapakah hutang anda terhadap gadai janji anda? Adakah anda mempunyai sebarang hukuman pendahuluan?
2. Ketahui kos penutupan yang akan anda tanggung semasa penjualan harta anda. Ini boleh termasuk cukai pemindahan hartanah yang dijual, komisen broker barang dijual, yuran rakaman dan yuran peguam.
3. Ketahui apa asas cukai anda untuk harta itu sehingga anda tahu berapa banyak pajak yang akan anda bayar. Bercakap dengan akauntan anda untuk menentukan asas cukai anda.
Secara asasnya, asas anda adalah semua perbelanjaan yang telah dimasukkan ke dalam harta yang tidak dihapuskan pada tahun tertentu, seperti harga belian, kos penutupan dan penambahbaikan, tolak berapa banyak yang telah dihapuskan dalam susut nilai selama bertahun-tahun.
4. Ketahui apa nilai pasar kasar harta anda. Anda perlu mencari dua atau tiga sifat sebanding yang telah dijual di kawasan anda pada tahun lepas. Anda boleh menggunakan nombor-nombor ini untuk mendapatkan idea yang kasar tentang julat harga di mana harta anda patut dijual.
5. Ambil nilai pasaran kasar harta anda, tolak amaun yang telah anda bayar pada gadai janji anda, tolak kos penjualan harta anda untuk menentukan berapa banyak wang yang anda akan pergi dengan menjual.
6. Anda perlu menentukan berapa banyak wang yang akan anda bayar dalam cukai keuntungan modal. Untuk melakukan ini, anda akan mengambil harga jualan harta anda tolak cukai yang anda telah dikira. Jumlah ini akan menentukan apa yang anda bayar untuk cukai keuntungan modal. Pastikan anda bercakap dengan akauntan anda, kerana terdapat senario di mana anda pergi dengan sangat sedikit wang yang dijual tetapi berhutang lebih banyak dalam cukai keuntungan modal akibat susut nilai susut nilai yang diambil sepanjang pemilikan harta tersebut.
Penyelenggaraan
Penyelenggaraan yang Ditangguhkan: Sebelum dijual, anda akan mahu mendapatkan harta anda dengan sebaik mungkin. Inilah masanya untuk menangani sebarang masalah penyelenggaraan yang telah anda buat. Ini boleh termasuk lukisan kawasan umum, memperbaiki landskap atau membendung rayuan, membaiki tandas atau titisan kecil di keran.
Penambahbaikan Modal : Anda juga perlu menentukan sama ada menyelesaikan sebarang penambahbaikan modal sebelum jualan adalah berbaloi. Adakah penambahbaikan menghasilkan pulangan yang lebih besar daripada kosnya? Contohnya, adakah anda dapat meletakkan bumbung baru pada harta itu dengan harga yang kurang daripada harga pasaran?
Adakah masuk akal untuk melabur lebih banyak wang ke dalam harta itu? Jika anda tidak membuat penambahbaikan sedemikian, adakah ia mengurangkan kemungkinan jualan? Adakah bumbung yang buruk, geladak atau lubang rosak di dinding menghalang seseorang daripada membeli harta itu?
Petua Umum
Beritahu Penyewa: Apabila harta sewa anda sebenarnya di pasaran, calon pembeli harus dapat memasukkan sekurang-kurangnya satu unit sewa ketika mereka melihat properti tersebut. Oleh itu, anda perlu menentukan bagaimana dan bila anda akan memaklumkan penyewa yang anda meletakkan harta itu untuk dijual. Bergantung pada saiz harta anda, anda mungkin tidak perlu memaklumkan semua penyewa niat anda untuk menjual harta itu. Anda hanya perlu memberitahu penyewa pangsapuri yang anda ingin tunjukkan kepada bakal pembeli.
Kadang-kadang penyewa takut apabila mereka mendengar bahawa harta itu akan dijual. Mereka bimbang bahawa mereka akan tersesat ketika dijual. Mereka juga bimbang bagaimana pemilik baru akan menguruskan harta itu. Sesetengah penyewa juga akan menggunakan ini sebagai peluang untuk melepaskan diri terhadap tuan tanah untuk isu yang munasabah dan tidak munasabah, maka berhati-hati dengan membiarkan penyewa berinteraksi dengan bakal pembeli.
Isi mana-mana Kekosongan: Sebelum dijual, anda akan mempunyai 100 peratus penghunian di harta anda. Jika anda mempunyai kekosongan, jangan potong sudut untuk mencuba dan mengisi kekosongan itu dengan cepat. Pastikan anda masih mengikuti proses pemeriksaan lengkap anda.
Jika harta anda tidak menjual dengan cepat, anda akan terjebak dengan penyewa apa sahaja yang anda letakkan di dalam harta itu. Anda juga tidak mahu meletakkan penyewa masalah dalam harta benda yang boleh merosakkan harta itu pada ketika ia perlu melihat yang terbaik. Adalah lebih baik untuk mempunyai unit kosong daripada yang diduduki dengan penyewa yang tidak baik.
Wawancara Realtors : Anda perlu mencari Realtor untuk menyenaraikan harta sewa anda dengan. Sekiranya anda sudah mempunyai Realtor yang telah anda bekerjasama pada masa lalu dan berasa selesa dengannya, maka anda sudah bersedia.
Jika tidak, anda perlu untuk mewawancarai beberapa Realtors. Adalah penting untuk mencari Realtors yang pakar dalam jenis hartanah dan kawasan di mana anda menjual. Rumah keluarga tunggal atau kondominium mungkin tidak memerlukan seseorang yang begitu khusus, tetapi untuk harta runcit yang pelbagai, harta runcit, harta guna bercampur atau pelaburan lain yang unik, anda ingin mencari seseorang yang berjaya menjual jenis harta yang anda cuba jual. Fikirkannya dengan cara yang sama bahawa peguam pakar dalam bidang tertentu seperti perceraian, rayuan cukai atau undang-undang korporat.
Bila hendak meletakkannya di pasar? Hartanah pelaburan tidak mengikuti peraturan yang sama seperti menjual kediaman utama kepada pemilik rumah. Pasaran perumahan normal adalah yang paling kuat pada musim bunga, kerana keluarga cuba masuk ke rumah baru mereka sebelum tahun baru sekolah.
Secara umum, anda boleh meletakkan hartanah pelaburan untuk dijual pada bila-bila masa sepanjang tahun. Anda mungkin melihat aktiviti lebih rendah di sekitar cuti atau musim panas.